江苏东方地产研究院研究员:周文胜
随着社会的发展,城市化的推进,“城市更新”受到了越来越多的重视。由于一些城市近年来发展的增长方式粗放、速度过快,从而在进一步的发展中遭遇土地资源紧缺等瓶颈,而“城市更新”正是破解城市发展难题,焕发城市活力的一项重要课题。但是,究竟该如何正确理解“城市更新”?它的核心要义是什么?从大拆大建,到碎片式保护,我们又到底要建设什么样的城市?……带着这些问题,本期《智客专访》我们采访了江苏东方地产研究院研究员、深圳市中策智业投资有限公司董事长、商业地产运营专家周文胜,听听他是如何解答的。
问1:普通市民的理解中,城市更新就是拆迁就是推倒重建,是这样的定义吗?
答:土地是城市建设的根本,随着中国城市化建设的日新月异,城市中心区域的早期建设单元,如生活型住宅小区(老旧小区、小产权房、单位自建房等)、配套型社区公建(道路、公园、绿地、菜市场、学校、诊所等)、乃至生产型工业园区(老旧办公楼、工业厂房、批发市场、物流基地等)等等,都存在不适应当前的城市发展,制约当地居民生活、生产的困局,于是有了改善的期望和动力。
因为中国传统房地产建设“地段论”根深蒂固,越中心越有商业价值,在经济利益的驱动下,房地产商不惜高价竞拍,地方政府受不住土地财政诱惑,造成了城市中心区域大拆大建的新城市主义泛滥。显然,推倒重建省心省事,不仅使城市市容焕然一新,更能最大限度释放土地的商业价值,甚至能彻底改造一个片区乃至一个城市的形象,比如各地风起云涌的CBD。严格意义上说,这一形式的城市建设,是地方政府主导下的急功近利的作为,推动的是城市物质环境的大幅度改善,并不能称之为城市更新,这一形式在上世纪80年代已经被发达国家所抛弃。
问2:那么,各地兴起的文化历史古建筑保护,属于城市更新的核心要义吗?
答:毫无疑问,城市的核心是文化,而文化的表征常常物化为古建筑、古匠艺、古民俗,随着大量有担当的建筑师的介入,尤其是吴良镛先生从城市发展与保护的角度提出的设计理念,2000年以后,被越来越多的关注和模仿。以至于我们生活的周边,一棵古树、一座古庙、一座古建等等有历史传承的元素,常常被一栋栋玻璃幕墙大楼或一栋栋西式风情住宅包围,造成另一种选择性保护下的突兀与空洞。
这是建筑师的视角,虽然在尊重历史环境的前提下,注入了很多的生态保护、空间保护、视觉环境保护和娱乐、休憩环境保护,并且在被包围了的历史环境里,增加了一些匠人手作表演或民俗风情展示空间,但也都不能完全复制或还原原先的生活方式,充其量可称之为历史环境保护。虽然各地政府、开发商对大拆大建谨慎了许多,但听命于建筑师的碎片式的历史环境保护,依然缺失了什么。从文化历史古建筑保护到历史文化街区恢复,固然有了许多的进步,也并不能完全表达城市更新的要义所在。
问3:请问,您理解的城市更新,是什么样的诉求呢?
答:城市更新起源于西方工业化国家,在城市化高速发展后期,人口外迁、中心衰败乃至空心化,造成大量功能性物业破旧、废弃和生机缺失,这不仅有环境方面的问题,也有经济不协调的问题,最主要是出现了不适应当前发展的人与社会问题。于是以建筑师为主导的环境改造专家,以开发商为主导的土地价值专家,和以区域生产、生活的人为主导的社区文化专家结合,在社区结构、心理定势、情感依恋等软性环境上进行调查、研究和整合,力求寻找一条延续、更新和转化操作路径,使得社区结构变化最小、环境能耗最低、城市满意度均衡。简单的例证如老码头变身时尚商业街区,服务的还是走码头搞生意的客;菜市场变身邻里文创街市,聚集的大都是邻里的文化娱乐和休憩生活相关的事务。
上海在走的就是后工业化的这个路子。好在英国、美国乃至香港已经走了很多年,提供了太多的样板,从波士顿的昆西市场到伦敦巴特西电站,我们要学的真的很多,最极端的例子是开发商有且只是项目的招标建设主体,而不再是方案规划的唯一主导;原业主原住民才是方案的最终认定者,和方案实施后的最大受益者。
问4:能举一两个鲜活的城市更新案例,形象的说明一下吗?
答:城市更新的土地来源主流是老旧工业园区和老旧住宅区,以深圳南山比邻的两大区域科技园和大冲村为例。
深圳科技园曾经是深圳制造的骄傲,有创维电视、长城电脑等一大批30年的工业园区,在互联网时代的冲击下,他们无一例外陷入困境,因此南山政府主导科技园区整体变身为深圳湾总部基地,一栋栋摩天大楼拔地而起,腾讯、百度等取而代之,新兴产业规模集群让城市经济活力倍增。这种以经济利益为导向的大拆大建,政府有绝对话语权,总部多了,税收就多;但制造业走了,中小企业少了,随之而来就业岗位变少,片区人口锐减,新的问题来了。
大冲村因为服务于科技园区的大量中低端人口的生活而知名,在社区环境、住宿餐饮等方面一直自我运转红红火火,造就了别具特色的城中村文化。但同时它的自我更新的要求一直高涨,为高端人口提供高端物业的诉求被端上台面。在实力开发商的强力资本冲击下,大冲村古建筑、古树、古庙等历史环境被建筑师碎片式的保护起来,大冲村“科技园人”的文化标签也被刻意保留下来;然而失去了鲜活的社区居民(原住民和园区工作人群),和他们情感依恋的城中村文化载体,大冲村穷的只剩下房子了。
在这个案例中,为深圳贡献了30年的科技园区传统制造业被集体外迁,除获得土地补偿外,几乎不参与城市更新,最大的受益者是贴着新兴产业标签的新兴产业;为科技园区服务业提供良性循环的大冲村被集体上楼,除获得高端物业外(高昂租金、少人问津),几乎没有了小生意失去了生活的现金来源。
问5:请您谈谈您参与城市更新项目的体会。
答:最近我参与了深圳一个大型央企的城市更新项目,它是一家老牌上市企业,也是深圳制造业的一面旗帜。老旧园区位于城市CBD北外延,片区楼面价格超过10万/平方米,土地再开发的商业价值不言而喻。
这个地块从一开始就被各大开发商瞩目,最终被区政府纳入城市更新单元。项目的操作发生了几个变化,一是开发主体不再是大资金的发展商,而是企业主作为主体;二是要求保留产业性质的基因,也就是曾经辉煌的制造业光环,要用新的业态形式继续商业活动;三是文化专家优先于建筑专家和开发专家进行方案评审,具有较大权重的否决权。
此前,深圳成立了全国独一无二的城市更新局,所有项目必须进入城市更新单元目录,在这之前会有严密的调查数据支撑的项目公示,也就是说政府层面必须评估这个更新单元是否必要,为什么更新?可以采用渐进的方式改善或升级吗?经济利益、城市环境等等都不能成为驱动因素,只有社区结构、心理定势、情感依恋这些文化层面的软性因素,被一次次放大,一次次拷问,一次次有了明确的归依后,才能进入目录,这只是万里长征第一步。
问6:最后,请为这次专访的课题简单做个结论。
答:我们看到,城市更新第一阶段是开发商主导,走的是推倒重来大拆大建;第二阶段是建筑师主导,走的是碎片式历史环境保护;第三阶段应该是社区文化主导,要走社区文化传承、社区文化升级的路子。本质上,城市更新解决的是社会问题,是社区里的人(法人)的问题。