江苏东方地产研究院研究员：周文胜
随着社会的发展，城市化的推进，“城市更新”受到了越来越多的重视。由于一些城市近年来发展的增长方式粗放、速度过快，从而在进一步的发展中遭遇土地资源紧缺等瓶颈，而“城市更新”正是破解城市发展难题，焕发城市活力的一项重要课题。但是，究竟该如何正确理解“城市更新”？它的核心要义是什么？从大拆大建，到碎片式保护，我们又到底要建设什么样的城市？……带着这些问题，本期《智客专访》我们采访了江苏东方地产研究院研究员、深圳市中策智业投资有限公司董事长、商业地产运营专家周文胜，听听他是如何解答的。
问1：普通市民的理解中，城市更新就是拆迁就是推倒重建，是这样的定义吗？
答：土地是城市建设的根本，随着中国城市化建设的日新月异，城市中心区域的早期建设单元，如生活型住宅小区（老旧小区、小产权房、单位自建房等）、配套型社区公建（道路、公园、绿地、菜市场、学校、诊所等）、乃至生产型工业园区（老旧办公楼、工业厂房、批发市场、物流基地等）等等，都存在不适应当前的城市发展，制约当地居民生活、生产的困局，于是有了改善的期望和动力。
因为中国传统房地产建设“地段论”根深蒂固，越中心越有商业价值，在经济利益的驱动下，房地产商不惜高价竞拍，地方政府受不住土地财政诱惑，造成了城市中心区域大拆大建的新城市主义泛滥。显然，推倒重建省心省事，不仅使城市市容焕然一新，更能最大限度释放土地的商业价值，甚至能彻底改造一个片区乃至一个城市的形象，比如各地风起云涌的CBD。严格意义上说，这一形式的城市建设，是地方政府主导下的急功近利的作为，推动的是城市物质环境的大幅度改善，并不能称之为城市更新，这一形式在上世纪80年代已经被发达国家所抛弃。
问2：那么，各地兴起的文化历史古建筑保护，属于城市更新的核心要义吗？
答：毫无疑问，城市的核心是文化，而文化的表征常常物化为古建筑、古匠艺、古民俗，随着大量有担当的建筑师的介入，尤其是吴良镛先生从城市发展与保护的角度提出的设计理念，2000年以后，被越来越多的关注和模仿。以至于我们生活的周边，一棵古树、一座古庙、一座古建等等有历史传承的元素，常常被一栋栋玻璃幕墙大楼或一栋栋西式风情住宅包围，造成另一种选择性保护下的突兀与空洞。
这是建筑师的视角，虽然在尊重历史环境的前提下，注入了很多的生态保护、空间保护、视觉环境保护和娱乐、休憩环境保护，并且在被包围了的历史环境里，增加了一些匠人手作表演或民俗风情展示空间，但也都不能完全复制或还原原先的生活方式，充其量可称之为历史环境保护。虽然各地政府、开发商对大拆大建谨慎了许多，但听命于建筑师的碎片式的历史环境保护，依然缺失了什么。从文化历史古建筑保护到历史文化街区恢复，固然有了许多的进步，也并不能完全表达城市更新的要义所在。
问3：请问，您理解的城市更新，是什么样的诉求呢？
答：城市更新起源于西方工业化国家，在城市化高速发展后期，人口外迁、中心衰败乃至空心化，造成大量功能性物业破旧、废弃和生机缺失，这不仅有环境方面的问题，也有经济不协调的问题，最主要是出现了不适应当前发展的人与社会问题。于是以建筑师为主导的环境改造专家，以开发商为主导的土地价值专家，和以区域生产、生活的人为主导的社区文化专家结合，在社区结构、心理定势、情感依恋等软性环境上进行调查、研究和整合，力求寻找一条延续、更新和转化操作路径，使得社区结构变化最小、环境能耗最低、城市满意度均衡。简单的例证如老码头变身时尚商业街区，服务的还是走码头搞生意的客；菜市场变身邻里文创街市，聚集的大都是邻里的文化娱乐和休憩生活相关的事务。
上海在走的就是后工业化的这个路子。好在英国、美国乃至香港已经走了很多年，提供了太多的样板，从波士顿的昆西市场到伦敦巴特西电站，我们要学的真的很多，最极端的例子是开发商有且只是项目的招标建设主体，而不再是方案规划的唯一主导；原业主原住民才是方案的最终认定者，和方案实施后的最大受益者。
问4：能举一两个鲜活的城市更新案例，形象的说明一下吗？
答：城市更新的土地来源主流是老旧工业园区和老旧住宅区，以深圳南山比邻的两大区域科技园和大冲村为例。
深圳科技园曾经是深圳制造的骄傲，有创维电视、长城电脑等一大批30年的工业园区，在互联网时代的冲击下，他们无一例外陷入困境，因此南山政府主导科技园区整体变身为深圳湾总部基地，一栋栋摩天大楼拔地而起，腾讯、百度等取而代之，新兴产业规模集群让城市经济活力倍增。这种以经济利益为导向的大拆大建，政府有绝对话语权，总部多了，税收就多；但制造业走了，中小企业少了，随之而来就业岗位变少，片区人口锐减，新的问题来了。
大冲村因为服务于科技园区的大量中低端人口的生活而知名，在社区环境、住宿餐饮等方面一直自我运转红红火火，造就了别具特色的城中村文化。但同时它的自我更新的要求一直高涨，为高端人口提供高端物业的诉求被端上台面。在实力开发商的强力资本冲击下，大冲村古建筑、古树、古庙等历史环境被建筑师碎片式的保护起来，大冲村“科技园人”的文化标签也被刻意保留下来；然而失去了鲜活的社区居民（原住民和园区工作人群），和他们情感依恋的城中村文化载体，大冲村穷的只剩下房子了。
在这个案例中，为深圳贡献了30年的科技园区传统制造业被集体外迁，除获得土地补偿外，几乎不参与城市更新，最大的受益者是贴着新兴产业标签的新兴产业；为科技园区服务业提供良性循环的大冲村被集体上楼，除获得高端物业外（高昂租金、少人问津），几乎没有了小生意失去了生活的现金来源。
问5：请您谈谈您参与城市更新项目的体会。
答：最近我参与了深圳一个大型央企的城市更新项目，它是一家老牌上市企业，也是深圳制造业的一面旗帜。老旧园区位于城市CBD北外延，片区楼面价格超过10万/平方米，土地再开发的商业价值不言而喻。
这个地块从一开始就被各大开发商瞩目，最终被区政府纳入城市更新单元。项目的操作发生了几个变化，一是开发主体不再是大资金的发展商，而是企业主作为主体；二是要求保留产业性质的基因，也就是曾经辉煌的制造业光环，要用新的业态形式继续商业活动；三是文化专家优先于建筑专家和开发专家进行方案评审，具有较大权重的否决权。
此前，深圳成立了全国独一无二的城市更新局，所有项目必须进入城市更新单元目录，在这之前会有严密的调查数据支撑的项目公示，也就是说政府层面必须评估这个更新单元是否必要，为什么更新？可以采用渐进的方式改善或升级吗？经济利益、城市环境等等都不能成为驱动因素，只有社区结构、心理定势、情感依恋这些文化层面的软性因素，被一次次放大，一次次拷问，一次次有了明确的归依后，才能进入目录，这只是万里长征第一步。
问6：最后，请为这次专访的课题简单做个结论。
答：我们看到，城市更新第一阶段是开发商主导，走的是推倒重来大拆大建；第二阶段是建筑师主导，走的是碎片式历史环境保护；第三阶段应该是社区文化主导，要走社区文化传承、社区文化升级的路子。本质上，城市更新解决的是社会问题，是社区里的人（法人）的问题。
