刘部长、王省长、各位嘉宾，大家好！中国房地产界又一个智库，东方地产研究院经过五年时间的筹建和申报，今天终于揭开了它的帷幕，祝贺你们，祝贺我们的郭院长和你们的团队！

有一句俗套的话，你是谁？你是哪里人？到哪里去？今天会场我也想到了这个问题，我是顾云昌，我是一个从事近40年的房地产老人。我从哪里来？我从中房协当过秘书长，现在到哪里去？现在当然回家了。

有一件事情使我终身难忘，我一直想当个好规划师，但是组织安排要我搞房地产，开始有点不愿意。随着时间的推移以及中国房地产的发展，我越来越热爱我们这个行业，我觉得这条路没有走错。

这40多年来我在想什么？我的理想是什么？我的梦想是什么？到今天是不是我梦想当中的中国房地产？当然，首先面临的一个任务，我到政府部门工作的时候就想到要为解决中国的住房问题贡献自己的一些力量，我们开始成立了中国住宅研究会。房地产发展的今天，有人说房地产绑架了中国的经济，更有不少人一致说房地产有泡沫，要崩盘了，但是房地产还在发展，到底未来中国房地产发展要朝哪里去，中国房地产的历史使命到底是什么？

根据最近的市场，我想了一个问题，叫中国房地产发展的历史使命，以下是我的一点思考。

对于中国房地产发展我想到三个方面的使命，第一个使命就是保持楼市的健康，防范金融风险。我曾经对房地产有个比喻，中国的房地产是冬天里的一把火，拉动经济的一匹马，但是又可能是损害经济的一匹狼，中国经济到了快崩溃的时候我们出台了房改，房改的这一把火把中国的房地产烧起来了。更多的时候，从2000年中国进入市场买房到以后的实践当中，中国房地产就是一匹马，房地产是跑在最前面的，力量最大的一匹马，现在更多的担心房地产会不会成为一匹狼。为什么中国房地产的崩盘，中国房地产绑架中国的经济，这样的舆论那么多，当然和我们现在高房价有关系，和老百姓意见有关系。

我记得最早的时候，一位清华大学的教授说，2002年是中国房地产的冬天，七八月份要崩盘。会不会崩盘？我当时说我刚刚写了一篇文章，《中国房地产的春天》。现在还有很多人在议论中国房地产要崩盘，日本房地产崩盘，97年亚洲金融风暴导致了整个亚洲的泡沫，中国的房地产今天是不是该崩盘了？有人说中国的房地产跟日本相似，金融危机等等，有人说中国房地产正处在一个城市化的进程当中。这些问题都要思考，中国房地产不仅担负起了打动经济增长，促进中国经济繁荣的重要责任，为什么许多国外的经济学家对中国的经济，对中国的房地产看不透，其中有一条，他们没有看到中国的房地产，住房制度改革是史无前例的，其他国家没有过的。我们从计划经济到市场经济，这个过程当中我们共有住宅一下变成了接近90%的自由住宅，私有住宅，这个过程当中对老百姓住房条件的改善，对我们城市建设面貌的改善，对中国经济的拉动，就房地产而言，对GDP的增长当中占20%，和其他相关而言加在一起是30%。我始终认为中国经济发展那么好，房地产功不可没。商品房市场化，甚至是私有化。

为什么这些国家会出现金融危机、房地产危机？例如日本、亚洲和美国。有一天我听一个专家讲过，后来我也经过研究，你不得不承认美国在世界上的力量，往往是美元的走强和走弱，保持了货币的美元的流进和流出，对我们发展中国家，对我们新型国家都是非常关键的。为什么我们前一个阶段，汇率保持美元储备，外汇储备，如果外汇大量的流出去，很可能导致我们进一步的通货膨胀，很可能导致日本和亚洲进入危机时候的房价的大跌。因为美元的流进流出，货币的紧张，中国的货币超和货币最后的比价，美元松动的时候，美元在走弱的时候，美元大量的走向世界，导致了通货膨胀，导致了房价大涨。

我想为什么这里有个黑天鹅和灰犀牛事件？房地产有没有黑天鹅？万科就是黑天鹅，万达也是。中国会不会出现房地产灰犀牛？这个和中国的整个经济，灰犀牛的确是在那些国家已经出现过了，都是发达国家，我认为其中有一条，我们是城镇化快速发展的时代，我们城镇化里只有57%，我们达到70%，还有30%的城镇化率，我们户籍人口的城镇化只有41%，我有信心的说，我们城镇化发展的快速当中房地产破灭导致经济的衰退，金融危机的出现是小概率的，当然还要看我们的领队。

楼市健康不健康，我记得国务院的18大文件里面讲到，什么是健康的楼市？一个叫做供求总量基本平衡，供求结构基本合理，房价基本平稳。什么时候供求结构不合理了？什么时候供求总量不平衡了，什么时候房价异常了，房地产就不健康了。出了几十个调控政策也好，世上最严厉的调控政策，老这么提，始终没有说还有更严厉的，什么原因？为了房地产市场的健康，正在不断的发力，调控的好不好，我觉得由社会共同评论。

我认为房地产市场是有周期性的，调控是必然的，所以调控实际上是短期行为，是一个短期效果，有人问我调控会不会继续下去？我怎么回答呢？我说短期效果和长期机制不一样的，所以中央提出来长效机制，我们光靠短期的调控冷热是不够的，或者不是根本上解决问题的，根本上解决问题必须建立长效机制，所以要保持楼市的健康发展，必须短期效果和长效机制相结合。

我对这个问题的判断，如何来完成我们第一个使命，保持楼市的健康发展，保证我们经济的健康的运营，我觉得要认清楚楼市发展是有规律的。我个人认为楼市出现了一个周期，长周期我们还没有经历过，又看到了三年左右的短周期。大家看到我们楼市调控的过热的年头，一个是2006年，一个2013年，一个是2016年。大家可以判断是不是这样。

楼市还有它的发展规律，一二三四线城市它的周期波段时间是不一样的，三线城市的波峰来的缓一点，幅度小一点，一二线城市快，波动比较大。城市之间也有很大的不同点。由于楼市要冷热，宏观经济发展有近期表现，所以调控永远在路上，长效机制建立了，调控没有了，这个不合理。有长效机制宏观调控还在搞，看看力度，两手的配合如何。我认为楼市发展有规律，调控永远在路上。

调控当中希望不要让价格失实，机制失灵，要让市场在资源配置当中有一个发挥决定性的作用。这个事情我觉得在我看来现在限购政策到限价政策，这个价格其实已经开始实施了，机制失灵了。习总书记提出来房子是用来住的，不是用来炒的，我们搞的不当，反而我们限价政策造成了炒房者，几千人抢几百套房子，价值控制住的，它的价格远远低于市场上的价格，为了价格而价格是不可取的。如何让市场真正房地产资源配置当中发挥作用，这是值得我们决策部门思考的。

在美国，解决老百姓住房问题由住房部负责，但是楼市的冷热调控是美联储，没有听说过美国住房部管楼市调控的，但是我们现在把这个任务扛下来了。我认为楼市的整体冷热主要是由货币政策和金融政策决定的。货币停放，首付款的比重，付款的能力，发放贷款的数量，我们每年的报表都可以看出来楼市的冷热，哪一年水深火热肯定是抵押贷款的程度高，我觉得主要是货币金融杠杆。为什么我们今天的中国房地产市场会出现东边太阳西边雨？一线城市房价起来的时候三线城市还没有动，比如南京跟合肥，2016年是高峰，边上有各城市叫马鞍山、芜湖，他们的房价不动，现在南京和合肥的房价开始往下压了，芜湖的房价开始其实了。中央还提出了去库存，但是我们的一线城市、二线城市不仅不要去库存，还要增加库存，这就是我们说到的。这个问题的出现是土地供给侧的问题，是我们土地资源错配，土地资源错配，该投放大量土地的地方没有土地投放，人口净流入的城市没有土地，这必然导致了今天东边日出西边雨，对我们调控增加了困难，所以中央提出来一城一策完全是对的。土地制度，土地的供给，结构，为什么现在库存去了不少，但是商业地产的库存去的还是不多？为什么造成这个东西？什么原因形成了这个问题？如何让市场去支配？

国家住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌发表演讲

中国房地产的第一个使命要保持楼市的健康，防范金融风险。

第二个使命，推进住有所居，实现绿色发展。

我们这些年一直讨论的问题，全社会讨论的共同问题就是房价，买买买，实际上对老百姓而言，对我们国家整个住房制度改革，有一个非常重要的使命，如何让中国老百姓有房住，世界联合国大会提出来的人人都有适当的住房，让房地产的阳光普照全体人民。中央提出来住有所居是非常好的事情。

住有所居就是阳光普照。经过40年来的发展，提出中国房地产业的概念大概是1985年左右，到现在也30多年了，我们今天得主有所居实现的如何？我认为总体上是很大的推进，一个值得大颂特颂。

现在问题在哪里？我个人认为还是供给侧的问题，我们阳光普照，有些地方的阳光不够，什么地方不够呢？是中低收入家庭和新市民，有的没有感受到阳光，有的阳光日照不够。现在关键是面向这两方面。

从住建部提倡的大力发展租赁市场和发展共有产权形式的保障房，都是面向中低收入家庭和新市民的，我们城镇化的第一个任务就是要农民工市民化，城镇化第一个目标是农民工市民化，第二个目标是所有的城市人生活质量都有提高。

阳光普照的问题为什么我们现在没有？大家看到各地的房关部门，廉租房搞了不说，又搞了经济型住房，又是保障房，现在又是城区改造几千万套，现在又提出共有产权房，都在为这个事情服务，这个政策值得我们思考，在实施政策的时候出现了什么问题？我们没有把中低收入基层搞清楚，中国世界各国的保障房的体制人家一步一步检查，哪个是中低收入。还有就是新市民，中国的城镇化就是对我们农民工兄弟不公正。未来解决居住水平这个重点牢牢抓住是非常重要的。

一个叫住有所居，更多的城市居民是住有拥居，叫锦上添花。同时还要提倡住有绿居，绿居的概念节能减排，宜居，可持续发展。有一次我参加联合国的一个会议，那是在上世纪末的时候，什么叫可持续发展？我们这代人不要把下一代人的生活环境破坏了，才叫可持续发展。最后叫住有乐居。昨天晚上我跟刘部长说，我们健康快乐，老百姓也要快乐，我们住有所居目标都包含了，我们的目标，我们的行业应该给老百姓提供住有所居，住有乐居的房子。

有人建立了一个社区叫幸福社区，幸福社区的房子很好卖，为什么？他做的是幸福社区。现在社区当中人与人之间的交往很少。上个礼拜天我回来，看到老大娘和一个小孙女和我一起进电梯间，一起上电梯，我说你也住这个楼的？她说是啊，我说你是才搬来的？她说不，我住在这里10年了。我们提倡社会主义大家庭，现在没有大家庭了。它建了37个微信群，这个微信群喜欢跳舞的，那个喜欢下棋的，那个喜欢钓鱼的，那个喜欢郊游的，最后业主自己来搭，这30多个群多少活动，有多少的快乐，经常交流，这种关系其乐融融。0-100岁都有服务的方式，都有服务的内容，这个社区是不是其乐融融呢。我们房地产企业发展到今天，不光是质量的问题，生活质量的问题。

在这个问题上有个点感想。

一是要破旧更要立新，将房改进行到底。刘部长几次都是领导我们来起草文件的，房改要进行到底，房改没有完成，就是要进一步完善房改。公务员的中国住房怎么解决？糊里糊涂的往前推，我们的供给侧，我们的保障房体系都是这个建设房，所以要将房改进行到底。二次房改，继续深化房改，进行到底。

二是建立完善中国的住房供给体系，住房市场体系，住房金融体系。我认为这三大体系非常重要。我们的体系，供给侧的结构到底怎么样，中国的住房市场很多很乱，我们还得有个小产权市场，这个东西怎么做？糊里糊涂的就往前推毛？农村和城市之间到底怎么沟通。中国的金融体系还是银行贷款为主的，纵观世界各国，如何把金融体系符合房地产的要求，我认为我们任重而道远。要解决住有所居恐怕不是几句话的问题。

第三个历史使命要做好产业载体，营造美好生活。

我刚才讲了房地产都是讲住宅地产，住宅地产是在调控，除了住宅地产以外可以叫全国性的产业地产，旅游也是产业，商业也是产业二产三产都是产业，我们房地产是各个产业都在一起的，我们为什么要做好产业载体？今天产业地产和我们是什么关系？我一直在宣传我的观点，这个观点是从我们的习近平总书记讲话得出来的，他讲过一句话，他说人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标，人民对美好生活的向往就是共产党的奋斗目标。人民对美好生活的向往，向往什么呢？根据我70年的经历，第一要吃饱穿暖，叫温家饱，温饱实现以后实现什么呢？我叫白加黑。我第一次出国有指标买个彩电，我们周围邻居都很羡慕我，20寸的大彩电。现在白加黑变成了手加脑，就是手机加电脑。这是讲用的方面。吃、穿、用，接下来老百姓美好生活的向往是什么呢？房加车，要解决吃穿用基本上解决以后，房子问题，交通的问题解决了，衣食住行就都解决了。这个时候我们的房地产兴起来了，恰到好处。我们的WTO开始了，现在中国的交通动车、高铁、飞机、汽车，现在还有共享单车，房地产，现在每年新建的房屋，中国要占一半左右，我们的城市面膜，我们的老百姓住房条件多大的改善，美好的生活，小康不小康，关键看住房。后来对健康的要求，住的好不好，健康最重要。

站在这个时点上，我们各位吃穿住行用都满足了，下一步美好生活的追求是什么？我们向往什么？共产党就带我们奋斗去，我把它概括为精加品，精就是精神需求，品就是品质需求，品质需求我把它叫三品，品质、品种、品牌，精神需求有三个字，叫文、健、旅，文化需求、健康需求、旅游需求。文化包括了教育，包括了文艺等等，健康包括颐养，包括医疗等等，旅游需求有国内旅游，有国外旅游，这些是老百姓需求的。

今天我们站在这个角度上，我们看美好生活的向往也就等于我们新的消费热点，等于新的经济增长点，等于新的动能，新常态、新动能，等于供给侧改革的依据，供给侧改革是改什么？把我们产品更加满足我们现在的老百姓的美好生活的追求，精神需求加品质需求。房地产发展也要依照这个路线走下去，房地产发展应该为我们老百姓创造更加美好的生活。从过去我们做住宅地产，住宅地产也有消费动能的改变，应该把它打造成精细化、智能化、服务化。产业地产作为一种产业的载体，我们过去的住宅地产是产业的载体，产业的载体再去服务人，我们把住宅做好，把服务做好就行了，产业地产还要把产业打造好，要懂得产业如果光以住宅地产的理念造房子，我们的产业做不好。

我们有两个风口，一个风口是特色小镇，第二个风口就是城市更新。特色小镇和城市更新是关健词，关健词是产融城，产城融合，产融合城市，产金融城市。把我们通过产融城这个关健词，通过特色小镇和城市更新做活，这个做法现在是两个风口有很大的机会，也是创造美好生活的重要佛教，也是快速消灭城镇化差别的两个重要风口。

产品结构的改革，以及机制体制的改革，光一个改革不行，我们产品也要改革，产业结构要改革，都是我们机制体制要跟上，供给侧改革的两个方面。

我们要当或产业地产的组织开发者，资源组合者，产业经营者。既要建立好城镇，盖好房，新兴地产给力新兴经济。第三个使命是我们新的使命，应该认识到我们的房地产不仅仅是住宅地产，更多的产业地产，赋予我们更新的任务，我们迎接这个挑战，更好的完成中国房地产发展的新使命。