特色小镇的居—游关系和地产形态

徐琴

今天我简单谈谈特色小镇的居游关系和地产形态。特色小镇现在是一个风口，大热，第一热词。特色小镇的特质可以归纳为“三、四、五”，“三”应该说是三生融合，生产、生活、生态。同时它又是三个区域的复合体，既是产业园区、又是创业社区和居住社区、也是城市街区。特色小镇不是传统意义上的开发区类型的园区，但它又是园区，是新型的基于产城融合理念下的新型园区，产业和资本高度密集，高端人才集聚。“四”说的是“四宜”：宜居、宜业、宜商、宜游。“五”是指五大特色：即小而新，小而专，小而强，小而美，小而优。新兴产业、新兴业态、高新科技；不仅新，更要专，行业小巨人、某种产品的隐形冠军等等，核心是“强”。加之环境美，服务优，共同构成了特色小镇。

为什么现在这个时期，特色小镇会横空出世？其实，这是中国城镇化发展已经进入中期的后半程、即将开启晚期成熟阶段的必然产物。之前，我们的城镇化发展，主体内容集中于数量层面：基础设施、人口规模、空间规模的扩张；现在正处于数量为主向质量为主转换的节点上。过去我们最早的时候是小城镇，后来是大城市，现在又是特色小镇，大家会不会觉得有点零乱？其实它内在的逻辑是非常严谨，在这个节点上它就该有这样的一个新的高品质的城市空间，所以特色小镇，在空间上它应该无疑坐落于城市端，而不是传统意义上的“农村之首、城市之尾”，其承接和容纳的是最前沿、最高端的城市要素，甚至是全球要素。

特色小镇的内涵特质及其空间属性表明，特色小镇是位于城市端的、集聚各种高端要素的高品质城市空间。准确理解这一点，是当前开展特色小镇建设、以及在此基础上的地产项目选址、建设和运营的基本前提。

关于特色小镇的“四宜”要求，我们需要重点认识的是宜居与宜游的关系。宜居宜业是一致的，问题不大。但宜居又宜游，是否能够统一？这既关乎理念层面的认知，又牵涉到技术层面的规划和设计。

我们每个人，都是居民，同时也都当过游客，不难理解游客和居民的需求往往是两极对立的：日常我们作为定居的居民，需要安静有序；需要社区的私密与认同；需要好学校好医院等优质公共服务；但游客涌入，往往带来喧嚣混杂，需要城市的高度开放；需要游乐猎奇非家居生活的游乐服务。游客需要极致性和创意性。所以，居民和游客的需求可能是冲突的。

那么，我们如何能够打造出宜居又宜游的特色小镇？地产界可能需要更为前沿和深入的探索。首先我们需要锁定目标客户群，锁定什么样的人群？人群是由产业类型决定的。当前特色小镇多为新兴产业，业者队伍越来越年轻，所以特色小镇从业者和居民将年轻化。大数据分析已经显示，30-38岁的年轻人，消费能力最强。但特色小镇还可能是城市中上产退休后生活的首选之地，这部分居民肯定也是社会财富的主要拥有者。加之中国特殊的家庭模式和亲子关系，年长者的财富就是年轻人的财富，这与发达国家有很大的不同。所以，未来特色小镇的业者和居民，主体构成将是年轻人，以及中上产退休居民。只要特色小镇产业、服务、环境足够优质，将是这群人第一居所的首选。我们的地产界，需要预测这一目标群体的消费意向和行为特征，特别是他们对当代城市的那些特别依恋和特别不满的方面，就是国民宽裕时代地产界的增长点。

而特色小镇的旅游定位，肯定有别于与一般的观光旅游，必然是基于全域旅游范畴的休闲游、体验游、深度游。那么就要求地产界提供适合新旅游业态、新旅游人群的旅游地产。而且，因为特色小镇是位于城市端，特别是大都市区内，所未来特色小镇的游客，很可能来自于全球。未来，沉醉于自助、深度游的国内外游客，将不再满足于在景点和宾馆之间的穿梭，而是更愿意直接参与当地居民生活的人文游。所以，作为传统第三居所的旅游地产，可能形态不再单一，而是需要探索新的、能够将居民与游客零距离互动的地产形态。目前，我们国内完全没有这样的地产产品，没有能够让居民和游客、房东和房客，住在同一个屋檐下，能够方便互动互助、但又能够保持独立生活品质的房地产产品。这会不会成为旅游地产未来的一个形态？

总之，在特色小镇层面，宜居宜游目标的实现，需要地产界基于特色小镇的内涵特质、目标客户群、客户需求、地产功能、空间结构等多方面的综合考量，积极探索，构筑宜居宜游新空间、开发宜居宜游新地产。