江苏东方地产研究院

东方热点透视

智客专访：郭井立专注地产策划事业20多年的践行者！

导读

东方地产合作发展联盟是有专业团体、院校、传媒、知名企业及专家、企业家、精英共同倡议发起组建，形成高端人群融合发展的新型事业伙伴合作圈层。

东方地产合作发展联盟以“问道新地产，创启新模式”为发展目标，全力打造“地产生态链，平台共融圈”，融合新型城镇化、新兴地产研究策划、规划设计、工程建设、金融投资、智能科技、市场营销、运营管理、矩阵传媒、人才培训等专业团队，加强宜居社区、文旅商业游憩区、颐养社区、产业新城等各类地产项目供应链上下游企业与人员之间的交流，通过线上线下，整合联动的方式，直接助力合作伙伴提升素质，拓展业务，加速发展，共同创建共融共赢的合作平台。

东方地产合作发展联盟经历六年多的发展，目前已拥有数百位知名专家、企业家、精英大咖，他们是一群有智慧、有理想，有目标，有格局，有能力、有激情，不断探索创新，追求卓越的“东方智客”，编辑部将对他们分别进行专题报道。

本期报道人物：郭井立

中国民主同盟盟员，实战派地产运营策划专家。江苏东方地产研究院院长，中国房地产业协会产学研用分会副秘书长，民盟江苏省委社会工作委员会副主任、省直新联会副会长，中国策划研究院副总院长，中策企划机构CEO等。

曾获奖项：影响中国策划业20年功勋人物奖、中国创意策划贡献奖、中国房地产十大策划专家、中国房地产创新创业最佳导师奖等。

主持人：郭院长，首先感谢您接受采访！请给读者简要介绍您的人生经历。

郭井立：我在上世纪80年代末从体制内单位辞职下海创业，先后运营多家商场、咨询策划培训机构。1996年经南京市教育局批准，创办成立以“传播成功理念，提高国民素质”为宗旨的“南京成功培训学院”，担任院长。从1998年开始专职于城市经济发展研究，房地产投资开发项目全程整合运营策划，包含宜居社区、文化游憩区、商业街区、高端颐养社区等各类项目。2017年我与事业伙伴共同发起创办，以“创启新兴地产发展引擎”为目标的智库平台“江苏东方地产研究院”，经江苏省社科联、江苏省民政厅批准正式成立。

主持人：我们查阅了有关报道和资料，您在人生奋斗的历程中，在所从事的策划事业实践中，创立了一套理念系统，请与我们分享。

郭井立：我所理解的“理念”，就是用语言来诠释团队或个人的思想、观念与行为准则。我在人生奋进与职业生涯的实践中，提炼出必须遵循的核心理念，主要包含：

策划理念：突出实战与创新，强调科学系统规范实用。

服务理念：运用专业与资源，竭诚赋能客户创造价值。

合作理念：奉献真诚与责任，融入客户事业共创发展。

人生理念：终身学习与成长，追逐时代潮流挑战自我。

主持人：据我们了解，您所率领的团队是国内知名的房地产项目运营策划机构，在实战中创立了“地产项目六位一体整合运营策划大系统”、“新兴地产发展理念与开发运营模式”、“地产项目上下游供应链融合共建模式”等三大新模式，给房地产企业赋能，引领房地产市场健康发展。请介绍你们团队在20多年的实战中所取得的主要成绩。

郭井立：我们在1994年注册成立了中国管理科学研究院江苏分院企业策划中心，此后又注册成立南京中策房地产顾问有限公司，是国内最早专业从事咨询策划业的团队之一。在20多年策划事业中不断探索前进，我们的团队主要取得以下业绩。

20多年项目策划，经历百盘大战

20多年以来，我们团队征战全国十多个省市，并涉及海外市场，先后主持参与南京湖南路狮子桥美食街前期定位策划与运作、西安唐皇城复兴计划民乐园区域、老挝万象湄公河文化游憩商业区、镇江世业州长江慈航文化园、南京华商交流中心、中华颐养园康养社区、巨为智慧科技城、台州财富国际商贸城、宜兴中国紫砂城、温州白云山生态休闲度假区等数百多个大中型项目的调研、定位、概念规划与运营策划。我们团队在实战中研发操盘系统，创立“地产项目六位一体整合运营策划大系统”，该套模式强调创新性、科学性、系统性、规范性，特别注重实战性。该系统为房地产项目投资开发提供了一套科学实用的操盘模式。

理念结合实际，研发新兴地产

我们团队潜心研究我国房地产业转型升级的方向。2015年率先提出“新兴地产发展理念与运营模式”，并运用到地产项目开发实践之中，为提升房地产项目品质起到示范作用。新兴地产包含宜居社区、文旅商游憩区、高端颐养区、产业新城等各类项目。该项成果在第十二届中国策划创意年会上荣获“中国新兴地产策划创意特别贡献奖”。

新兴地产是在传统地产基础上导入国家战略性新兴产业，创建“新产业+新智能+新装备+新金融+新环境+新人文”六大核心要素融合的新地产模式，提升项目综合品质，创造良好开发价值，通过运营努力实现良好的社会与经济效益。

倡导融合共赢，研发融建模式

我们团队研究房地产运营模式变革创新，提出房地产项目上下游供应链合作单位融合运营，形成利益共同体的“融合共建模式”。该模式旨在重塑房地产项目传统开发模式、企业运营模式、上下游生态合作系统模式，通过大平台赋能新组织，充分发挥房地产上下游生态链合作经营企业的创造力，使每个合作单位成为利益共同体，融合内外资源协同作战，强化供应链融合发展，实现共赢。

主持人：我们知道您在20多年的职业生涯中，发文百篇，演讲千场，您以身经百战的实战经验，博学多才的理论功底，儒雅风趣的演讲风格，博得听众广泛赞誉。同时您作为多地政府聘请的顾问，民主党派研究人员，每年均提交关注国情民情的提案，请您介绍一下在这方面所做出的工作。

郭井立：20多年以来，我在我国城镇化发展的各个阶段，研究国内外经济动态，研究房地产市场的发展走势，先后在各类媒体发表《大变局下房地产市场趋势分析》《传统地产与新兴地产研究》《房地产企业投资与运营策略》等数百篇文章。我应政府、商协会、院校、企业之邀，作为主讲人在全国各地参加数千场“论坛峰会”、“报告会”，以及各类专业培训，听众达数十万之众。通过发文与论坛讲课等形式，及时解读国家政策，行业发展现状与趋势，理论结合实际，帮助业界人士及投资购房者理清思路，了解行情，找准方向，助推市场健康发展。

本人作为多地政府聘请的顾问，民主党派研究人员，积极参政议政，每年均提交关注国情民情的提案。曾受当地政府主管部门委托，负责研究编写连云港等市的《住房发展规划》，先后参与数十个城市的《住房发展规划》的评审。2020年提交的《“大教育”助推社区治理调研报告》，2021年提交的《关于城市更新提升城市品质的建议》，获得民盟江苏省委的表彰。

主持人：近年来受国际趋势变化及疫情影响，我国经济和房地产市场均发生了巨大的变化，您是资深的房地产研究专家，请您简要谈谈我国房地产市场今后的发展趋势？

郭井立：我们认为：我国房地产市场第一个大周期，从上世纪90年代开始至2021年上半年， 20多年的时间，国内楼市经历了五次较大的波动，第一个大周期总的趋势是“量价齐升”。

我们研究团队在2018年就预测我国房地产市场将从2021年开始进入第二个大周期，大约需要经历10年时间。第二个大周期总趋势是：全国商品住房销量将会逐渐下行，存量房交易、租赁量将会稳步上升，全国商品房平均售价将会在当前筑底盘整后缓慢上行。但是房地产市场区域之间差别加大，一二线城市仍有上升空间，三四线城市购房需求将会不断下降。