郭井立/文
中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、江苏东方地产研究院院长
编者按：我国房地产市场从上个世纪90年代开始至2021年经历了一路高歌猛进，量价齐升的大周期！从2022年开始迅速掉头下行，至2024年7月份近三年的时间，全国新房销售量和房价几乎均下跌了1/3，目前，房地产市场仍然处于下行探底阶段。
全国人民都在期盼房地产市场何时能够回到曾经拥有的火红年代？房地产市场未来将会何去何从？房地产相关企业及从业人员如何转型升级？围绕上述话题，我们特约东方地产研究院院长郭井立研究团队撰写了“我国房地产市场新旧动能转换大变局”、“我国房地产市场新周期发展大趋势”、“房地产关联企业及从业人员转型升级与应对策略”等三篇文章，从实战的角度与读者朋友进行探讨。今天发表文章的主题：我国房地产市场新旧动能转换大变局。作者简介：郭井立，资深地产策划实战专家、江苏东方地产研究院院长、中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、民盟江苏省委省直新联会副会长、中策企划机构CEO等。郭井立在城镇化发展、房地产市场研究、地产项目运营策划等方面具有独特见解。先后发表数百篇研究报告和文章，应邀赴北京、天津、上海、深圳、江苏、安徽、山东、内蒙古等省市自治区为政府、房地产业协会、房地产企业做专题报告，在高品质住区、商业、文旅康养地产项目策划运营实战中创建一批典范案例，深受业界关注。
本文是郭院长最新研究成果，以其专注房地产事业20多年践行者的视角，通过大量的数据分析，深入探讨我国房地产市场新旧动能转换的实质，观点明确，逻辑清晰，期待与业界同仁交流探讨，欢迎转发分享。
据国家统计局公布的数据显示：1998年至 2020年，我国城镇化率经历了快速发展期，城市人口迅猛增加，从1998年30.4％增长至2020年63.89％，在此期间年均增幅1.52％。1998年我国城市人口38892万人至 2020年达到90199万人，总增加51307万人，在此期间年均增加2336.2万人。
2021年至 2023年，我国城镇化率增速放缓，从2020年63.89％增长至2023年66.2%，在此期间年均增幅0.77%。2020年底我国城市人口90199万人至 2023年达到93267万人，从2020年至2023年三年增加了3068万人，年均增加1022万人。按照欧美发达国家的标准，城镇化率将会超过80%，我国尚有 10%以上的增长空间。因中国国情的特殊性，2023年农村人口约5亿人，其中大部为老人和留守儿童，这部分人不太可能离乡去城里务工生活，我国城镇化率已进入缓慢增长的周期。结论：我国城镇化率增幅快速放缓，农村人口进城的数量大幅下降，必然导致对房地产的刚性需求大幅下降，城镇化进程发展到一定阶段必然会增速放缓，直至城乡人口结构基本平衡，这一趋势是不可逆转的。
动能转换：2
房地产市场新建商品房的供应量主要源于三个方面：其一是已建成待售的商品房，其二是在建的房地产项目，其三是已售出并用于开发商品房的存量土地。同时还有保障房、小产权房、市场待售二手房房源。
据国家统计局发布的 2023 年房地产市场统计数据显示，房地产开发企业房屋施工面积838364万平方米，商品房待售面积67295万平方米，商品房销售面积111735万平方米。2023 年仅房屋施工面积、待售面积相加，按照该年度的全国商品房销售总量来计算，需要八年左右的时间方能消化，此数据不含已售出的存量土地。此外，市场上还有大量的存量二手房上市交易。结论：显而易见，当前我国房地产市场商品房已经出现严重的供大于求的局面，一方面，过去大规模的房地产开发致使库存积压；另一方面，商品房新增供应量未能与实际需求实现精准匹配。
动能转换：3
据国家统计局公布的数据：1998年我国城镇人均住房面积18.7㎡，住房面积小，配套环境差。此后随着我国经济快速增长，居民收入明显提高，消费能力大幅提升，同时国家出台了“停止福利分房”等房改政策，再加上资金杠杆作用，城镇居民住房需求得到强劲释放，居住环境大幅提升，至2023年全国城镇人均住房面积36.52㎡，基本达到中等发达国家水平。
我国城镇人均住房面积与欧美等发达国家相比，虽然仍存在差距，但由于诸多因素不可简单类比。例如，美国国土面积与我国相当，但其人口仅为我国的四分之一，且经济发展水平和人均GDP远超我国，美国2023年GDP为27.37万亿美元，我国GDP按美元计算17.89万亿，美国GDP是我国的1.53倍。美国人均GDP 8.16万美元，大约是中国人均GDP的6.4倍。中国的人口红利期已然过去，人口结构发生重大变化，人口老龄化加剧，2023年我国60岁以上的老人占人口总数的比例为21.1%，达到了2.97亿人。经测算，至2050年我国60岁以上的老人占人口总数的比例将达到三分之一。我国人口出生育率持续下降，2023年我国出生人口902万人，死亡人口1110万人，数据表明，2023年全国人口总量为140967万人，比上年末减少了208万人。我国已进入人口负增长周期。据联合国《世界人口展望2022》报告预测，到2050年中国的人口数量将减少到约13.64亿人。结论：由于中国人口老龄化加剧，生育率持续下降，我国城镇人口住房面积已基本达到中等发达国家的水平，再加之购房者对市场信心不足，购买能力的受限等综合因素，因此购房人群规模快速缩减，购房需求也快速降低。
动能转换：4
我国房地产市场过去20多年的走势，主要是政府发布政策，通过行政手段对房地产市场进行调控。房地产市场涉及管理部门多，产业链长，楼市一旦出现快速增长的势头，政府出台“调控政策”抑制快速上涨的市场。楼市一旦出现上涨乏力的时候，政府又出台“救市政策”刺激楼市快速增长，因此在20多年的时间里，房地产市场一直在“调控”与“救市”的博弈中运行，缺乏对房地产市场的精准把握。
近几年，随着房地产市场的快速变化，中央出台的房地产政策大逆转，中央及地方政府先后出台了大量的稳定房地产市场的“救市”政策。中央政府提出了加快建立房地产新发展模式，更加注重长效机制的建立，旨在通过调整和优化房地产政策，实现对房地产市场有效监管和科学调控，以促进平稳健康可持续发展。结论：我国房地产市场持续了20多年的“调控”与“救市”政策市场，大部分已经完全不能适应我国楼市新变化。中央高层已经决策：加速建立房地产市场新发展模式，调整和优化房地产政策，建立稳健发展的长效机制。
房地产项目开发模式从“老三高”（高负债、高杠杆、高周转）向“新三高”（高品质、高服务、高附加值）转变。
过去部分房地产企业采用 “老三高”项目开发模式，过度依赖负债和杠杆，片面追求快速周转，导致项目质量和服务难以得到有效保障，这种模式在过去的一段时间内推动房地产行业疯狂增长，带来了一定的风险和问题。如今房地产企业必需采用“新三高”项目开发模式，将重心放在提升项目的品质和服务水平上，注重可持续发展和长期价值创造。“高品质”强调的是房屋本身的质量、设计、建筑材料等方面的优化和提升，以满足消费者对居住品质日益增长的需求。“高服务”注重的是在销售、售后以及物业交付后等环节为业主提供周到、细致、个性化的服务，增强客户的满意度和认同感。“高附加值”通过整合各种资源，如教育、医疗、商业配套等，为房产项目增加更多的价值，提升项目的竞争力和吸引力。结论：我国经济已然迈入高质量发展新阶段，伴随人们生活水平的显著提高以及消费观念的深刻转变，对房地产不再仅仅满足于基础的居住功能，而是更加注重富有人文内涵、环境宜人、归属感强烈的社区生活模式。房地产项目“新三高”开发模式是房企开发项目的成功法宝，同时需要在实践中不断探索和创新，以满足人们不断增长的对生活品质提升的追求和房地产市场的升级变化。
我国房地产市场多年以来都是围绕商品住房为主要市场，房地产企业也是以传统住房开发为核心，旨在满足刚需，涵盖商品房、安置房、经济适用房、公租房、廉租房、人才公寓等多种类型。未来，刚需住房的供应主要是政府提供的廉价房、租赁房、人才公寓和普通商品房，同时二手房市场也将成为住房供应的重要渠道之一。
随着我国住房供需关系、供给结构根本改变的新形势，房地产市场项目开发结合产业链延伸，融合居住、购物、商办、文旅、康养等功能，涵盖住宅地产、商业地产、文旅地产、产城地产、康养地产等，房地产项目的功能日益丰富，传统地产面临严峻挑战，急需转型升级，涉及多领域的新兴地产将主导未来发展趋势。结论：传统房地产供给结构相对单一，主要聚焦于住宅开发。伴随市场需求的多元化和消费升级，供给结构正经历深刻变革。房地产业不再局限于居住功能，正朝着多元领域转换。房地产企业应依据市场需求和自身优势，精准定位，实现差异化竞争。
当前我国房地产市场已经从增量市场转向存量市场，从高速发展阶段转向高质量发展阶段，房地产企业传统的运营模式已经不适应行业新发展阶段，转型升级迫在眉睫。
传统房地产企业的运营模式就是注重拿地、设计、开发、销售等环节。如今房地产企业必须树立项目全生命周期运营理念，注重实现项目全过程精细化运作管理。结论：房地产企业应适应市场新旧动能转换的需要，及时调整战略，创新模式，提升品质和服务，房企由开发商转向服务商已成必然趋势，并在强化业务转型运营等方面激发新的动能。
我国过去20多年在城镇化高速发展驱动下，在一二线热点城市带动下，全国各地房地产市场红红火火，一片繁荣景象。各地政府为了加速城镇化发展，增加财政收，不顾房地产市场的实际需求，大量出让土地，开发房地产项目。
近几年，随着房地产市场环境快速变化，特别是在当前房地产市场下行探底阶段，各地楼市均受到较大打击，同时区域分化也愈发明显。一线和部分热点二线城市凭借强劲的经济发展态势和人口流入量，购房需求依旧存在；然而，三四线城市以及部分经济欠发达地区，由于产业支撑乏力，人口外流严重，房地产市场面临巨大的“去库存”压力，造成大量的积压楼盘，“去库存”成为中央稳定房地产市场的重要任务之一。结论：全国各地房地产市场全面快速上升的时代一去不复返了！今后房地产市场需求将会形成明显的区域分化，产业跟着经济发展区域走，人群跟着产业走，房地产跟着人群走。经济发达地区人口集聚，经济薄弱地区人口流失，因此未来房地产市场将会随着人口流动，形成强者恒强，弱者很弱的两极分化局面。
本文小结：作者通过长期对我国房地产市场发展运行规律的观察研究以及大量的数据分析，从我国城镇化进程、全国新增商品房供应量、商品房市场需求、调控政策、房地产开发模式、项目功能业态、房企运营模式等八个方面，深入浅出地阐述了曾经推动我国房地产市场快速发展的动能已经发生了根本性转换，未来房地产市场将会在新动能推动下，进入新的发展周期。我们认为：我国房地产市场曾经快速增长的年代，由于驱动发展的动能转化，是不可能再回到过去那个年代了。我国房地产市场正在进入一个新的发展周期，未来将会何去何从？我们将在下周发表的“我国房地产市场新周期发展大趋势”文章中与各位分享探讨，敬请关注。您对本文有何意见，欢迎在下方留言。期待能与业界读者朋友加强联系，共谋合作发展。
