郭井立/文
中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、江苏东方地产研究院院长
编者按：我国房地产市场从上个世纪90年代开始至2021年经历了一路高歌猛进，量价齐升的大周期！我国房地产市场从2022年开始迅速掉头下行，目前仍然处于下行探底阶段。全国人民都在期盼房地产市场何时能够回到曾经拥有的火红年代？房地产市场将会何去何从？房地产相关企业及从业人员如何转型升级？我们特约东方地产研究院院长郭井立研究团队撰写了“我国房地产市场新旧动能转换大变局”、“我国房地产市场新周期十大趋势”、“房地产关联企业及从业人员转型升级与应对策略”等三篇文章，从实战的角度与读者朋友进行探讨。
此前已发表了“我国房地产市场新旧动能转换大变局”
今天发表的文章主题：我国房地产市场新周期十大趋势！预告我们将在近期发表郭井立院长“房地产企业转型升级与应对策略”的文章，与各位探讨房地产相关企业及从业人员，如何能在房地产快速变局的大趋势下，寻找持续发展之路，敬请关注。本文作者以其专注房地产事业20多年践行者的视角， 通过长期对推动我国房地产市场发展运行规律的观察研究，以及大量的数据分析，论述了我国房地产市场2024年及今后一个阶段发展的十大趋势。您对本文有何建议，欢迎在下方留言。期待能与业界读者朋友加强联系，共谋合作发展。2021年中央经济工作会议首提“探索房地产业新的发展模式”；2022年提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”；2023年提出“推动建立房地产新发展模式”；2024年再次提出“加速构建房地产业发展新模式”。从“探索”到“推动”到“推动建立”再到“加速构建”，建立房地产业新发展模式已经迫在眉睫！建立房地产新发展模式将会为高层重点工作之一。我国构建的房地产发展新模式是什么样子？住房城乡建设部政策研究中心浦湛副主任阐述了新模式的核心内容：“构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。”
趋势二
房地产业是拉动经济发展的主要抓手，2003年至2023年间，房地产业增加值占GDP增加值的比重均值为5.81%，房地产业+建筑业增加值占GDP的比重均值为12.33%。过去20年间，房地产开发投资稳定占据全国固定资产投资五分之一的份额。我国城镇化发展仍处于上升阶段，虽然全国商品房销售量、销售总额从2021年进入巅峰阶段后开始下行，但是我国仍有新型城镇化发展需求、改善性住房需求、投资购房需求、新市民居住需求、城市更新、棚户区和城中村改造等需求，房地产市场需求仍会长期存在，房地产业转型空间广阔，政策发力促进房地产业健康发展等因素，中长期内房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会改变。我们认为，我国房地产市场仍然具有十年以上的发展空间，从世界经济发达国家城市化发展历程来看，我国城市人口要达到75%左右，城乡人口比例进入平衡期。因此，我国城市仍有2亿多流动人口，还有1.5亿左右的农村人口将会进入城市，这是我国房地产市场最大的刚需。
趋势三
中共二十大三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》强调：充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。各地结合本地实际适时优化调整房地产政策，多部门打出金融、土地、存量商品住房消化等政策“组合拳”，建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。决定还对“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”、“完善房地产税收制度”等基础性制度的改革提出要求。今后我国房地产市场调控政策调整和变化，主要包括以下方面：加快建立租购并举的住房制度、加大保障性住房建设和供给、充分赋予城市调控自主权、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度、完善房地产税收制度、进一步优化土地供应结构、持续加强对房地产金融的监管等。
趋势四
2021年以前，我国房地产金融政策主基调“严管控”，从2022年开始政策逆转，加大金融救市力度，当年11月份央行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。在人民银行、证监会等部门的支持和指导下，先后发出信贷、债权、股权“三支箭”，此后出台的金融支持政策，释放出宽松的金融政策信号。供给侧方面从“金融”入手，先后出台满足行业合理融资需求，为做好保交楼、保民生、保稳定提供配套融资支持等政策。需求侧方面从“支持”入手，支持刚性和改善性住房需求，激发市场购房活力，因城施策实施差别化住房信贷政策等政策。我们知道：房地产既有使用属性，也有金融属性。现金流是房地产行业正常运行的血液，降低购房金融成本是促进住房消费的重要推手。因此进一步加大对房地产业金融支持的力度，将会是今后房地产市场健康发展的长期政策。
我国各级住建管理部门从2010年开始就建立了编制《城镇住房发展规划》的制度，“人房地钱”四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。“人房地钱”四位一体的联动新机制，其实质是做好城镇住房需求与供给的研究与规划，是房地产长效机制的核心内容。本人曾被聘为省级“城市住房规划专家委员会”专家，先后参与数十个城市的《住房发展规划》的编制与评审工作，但是由于当时房地产市场的火爆，地方政府在土地财政的驱动下，往往没有按照当地编制的《住房发展规划》确定的土地供应数据挂牌上市，而是根据当时政府土地财政及开发商的需求供应土地，因此造成了目前住房供大于求的局面。2023年国家住建部发布编制《住房发展规划的通知》，明确了住房发展规划的重要性，以及编制的内容要求。编制《城镇住房发展规划》，完善“人房地钱”四个要素联动机制，是今后促进房地产市场平稳健康发展的一项重要任务，有利于平衡房地产市场供应与需求的关系。
我国经济已然迈入高质量发展新阶段，伴随居民生活水平的显著提高以及消费观念的深刻转变，不再仅仅满足于基础的居住功能，而是更加注重便捷、舒适、安全的居住空间。致力创建品质化、智慧化、绿色化、人文化、舒适化的宜居社区，营造高品质新兴宜居社区成为市场需求标配。
我们认为：全力构建富有人文内涵、环境宜人、归属感强的社区生活模式，打造社区的智慧环境，完善市政基础设施和公共配套，创建高品质宜居社区，顺应房地产新变化的迫切需要，满足人民群众对美好生活日益增长的殷切期盼。
房地产市场正在进入蝶变新时代，高品质发展成为新趋势。《墨子》有云：食必常饱，然后求美；衣必常暖，然后求丽；居必常安，然后求乐。房地产高品质引领人居发展，房企从单一开发模式转向多元全域发展运营服务模式。因此房地产关联企业迫切需要快速转型升级，顺应房地产市场的变化，寻求可持续发展的新路径。
房地产开发领域转向特色化有望激发行业新动能，成为新热点！传统房地产企业要加快融合关联产业，未来房地产企业要以项目开发为中心，结合产业链延伸，融合宜居、宜商、宜业等功能，涉及宜居地产、商业地产、产城地产、颐养地产、文旅地产等开发运营领域。产业亟需转型升级，房地产项目的业态功能日益丰富，传统地产面临严峻挑战，急需转型升级，涉及多领域的新兴地产必将主导未来房地产发展新趋势。
我国商品房平均房价从1998年2112元/平方米，上涨至2021年10139元/平方米，涨了4.8倍。从2020年发生疫情以来，全国商品房房价因受经济发展、供需关系、市场信心等因素影响，从2021年下半年开始持续下行，目前房价仍处于下行探底阶段。在此基础上，未来房价是继续下跌还是会迅速回升？我们认为：我国房价构成的成本并没有发生本质变化，随着货币增发，物价上涨，建房成本上升等因素影响，我国平均房价经历了近三年的调整，继续快速大幅下行或上涨的可能性都不大，未来房价将会在筑底后缓慢上升。但是全国商品房价格会根据区域经济发展状况，人口流入流出状况、楼盘所处区域区位、项目品质等因素形成明显的差别，强者恒强，弱者更弱。
20多年来随着我国房地产市场环境的变化，房地产项目的营销运营模式也在不断地发生变化，大致经历了四个阶段：造房销售、营销策划、全程营销策划、全程整合策划运营。近几年随着房地产市场的大幅波动，开发商更注重项目的运营能力。因此在项目投资开发全过程的系统中，把“运营”作为中心，把整合有能量的专业运营合作团队作为重要的范畴。我们团队经过长期的研发与运用，从操盘的实践中提炼形成新兴地产“六位一体两网融合”全程策划整合运营大系统。该系统是研究院智库团队专家二十多年来经历数百个项目的实际运作中提炼出来的一套科学化、系统化，并且具有实操价值的房地产项目策划运营模式，该模式特别注重实战的需要，注重把“运营系统”贯穿于项目开发全过程之中，牢牢把握“运营”的核心本质，为企业开发高质量、高品质、高效益的房地产项目提供强大的动能系统。房地产项目开发涉及到投资、策划、设计、建设、建材、物管、运营等多领域的专业合作团队，项目开发往往采用自建模式、合作模式、代建模式，上述三种模式都是建立在以投资开发商为主体，产业链中的其他单位均是投资开发商的业务合作单位，主要风险是由开发商承担，一荣俱荣，一损俱损。 我们团队在研究上述三种模式的基础上，提出运用新发展理念，提升传统运营模式，创建房地产投资开发“融合打天下”的融建模式。融合房地产项目上下游产业链关联企业，融合成为一个相互赋能，实现共赢的利益共同体，提升房地产关联企业抗风险能力，通过融合创新实现持续稳健发展，这才是房地产关联企业行稳致远的必由之路。
本文小结：作者论述了我国房地产市场发展的十大趋势，深入浅出地论述我国房地产市场2024年及今后一个阶段的发展趋势。“我国房地产市场曾经快速增长的年代，由于驱动发展的动能转化，是不可能再回到过去那个年代了！我国房地产市场正在进入一个新的发展周期，房地产关联企业及从业人员未来将何去何从？我们将在近期发表郭井立院长“房地产关联企业及从业人员转型升级与应对策略”文章，与各位分享探讨，敬请关注。您对本文有何意见，欢迎在下方留言。期待能与业界读者朋友加强联系，共谋合作发展。
