江苏东方地产研究院研究院：吴翔华

东方地产联盟编辑：胡愉沁

各地的房地产市场调控“五花八门”，可是真正行之有效的却似乎“寥寥无几”。强硬的行政手段貌似压制住了房地产市场的热火，但究竟能否一劳永逸，将房地产的泡沫稀释掉，破除潜在的风险，却仍是大家心中始终觉得隐隐不安的问题。那么，房地产市场调控的法宝究竟是什么？尤其是土地市场应该起到怎样的配合？带着这样的疑问，本期的智客专访，邀请了南京市房地产学会会长、江苏东方地产研究院研究员吴翔华，我们就此展开了一次深入的对话。

胡愉沁：地价涨、房价涨，二者你追我赶。那么，地价和房价究竟是谁影响的谁，又该如何看待二者的关系？

吴翔华：我们曾经做过大规模的文献梳理，梳理了上百篇关于论证地价和房价关系的文章，最早的理论两百年前就已经有人写了，当时的经济学家大卫·李嘉图告诉了大家，玉米的高价格不是生产玉米的土地价格导致的，恰恰相反，生产玉米的土地价格是由生产出来的玉米决定的，所以大量的文献都是得出这样一个结论，就是生产要素价格在一定程度上是由生产产品的价格所决定的，换句话来说就是房价决定了地价，这个是从长期来讲。从短期来讲，我们就会看到这种棘轮效应，也就是轮番上涨的情况，这个会在短期内出现，这个就是长期和短期的区别。

    第二个方面就是一、二线城市和三、四线城市的区别，一、二线城市的房价有更多的投机投资的成分在里面，三、四线城市的房价更多的是自住需求，所以两种房价的决定因素也不一样，所以我们讨论地价和房价的关系，首先要考虑清楚那个地方的房价是由什么东西决定的。我们也曾经做过这些的分析，发现房价是由什么东西决定的呢？在很多一、二线热点城市当中，这个房价我们对比了很多因素，发现相关因素最大的是什么呢？是上一期的房价，本期的房价是上一期的房价决定的，换句话来说，在我们讲的热点城市中，投资投机比例高，它本期的房价决定因素是上一期房价的涨幅，又换句话说为什么说房价会涨呢？是因为他正在涨，他涨的越快就更容易涨的越快，给人带来一种很强的财富效应，像股票一样的。这是什么原因呢？就是因为一、二线城市里面的投资投机比例比较高，虽然是限购，但是这个预期还是没有什么太大的转变。而三、四线城市恰恰相反，主要是由人口和收入、成本、区位和地理因素等等决定的，所以这个就是不同城市之间它有差距。另外一点就是在不同阶段的差距，比如说上涨的阶段预期更为强烈，什么东西决定了上涨阶段的房价呢？就是对未来房价的预期，两年后的房价会怎么样导致我才不怕今年拿地王，甚至超过地王价，我四万五的楼面地价无所谓，因为我预期它能涨到七八万，所以地块一下出来有三四十各房地产公司来抢，这就是因为他们对房价上涨的预期很强烈。

胡愉沁：地价是判断未来房价的基础没错，但有些公司会通盘考虑，拿一块地可能并不一定就像大家预期的一样，四万的地价房子就要卖到七万以上。这种情况也存在的吧？

    吴翔华：没错，所以说房地产调控当中一个很重要的就是预期管理，但是地价上涨了以后又强化了房价进一步上涨的预期，所以就形成了这种车轮涨的效应，所以实际上当务之急不是说地价怎么怎么样，房价的上涨预期要控制，比如说我们中央给出的定位，房子是用来住的不是用来炒的，这个定位就是在预期上有所控制。还有前不久住建部和国土资源部共同发文，说要增加土地的有效供给，还有一个就是在土地方面，我们要采取多种措施，比如说限房价竞地价，房价限死了就要卖三万，你楼面地价七八万是你的事，反正最后卖出来房价就是三万，那这样的话开发商就要考虑了，就要理性思考是不是到了两万就要收手，到一万八可能就不买了，不用你去强调土地的最高限价。

胡愉沁：限房价竞地价从理论上而言的确可行，但是也有出现了“一块钱房价”的现象，目的就是为了拿这块地。您怎么看这个问题？

吴翔华：我们可以有保留底价的，低于多少价格我们就收回。但是比如说我们讲超过最高限价摇号，然后现房销售，这个就坏事了，你一要求现房销售，未来两年内就没有实际供给，这个涨价预期就更加强化了，有的糊涂的城市规定，像扬州和常州说买了房子两年不许卖，这是什么道理呢？两年不许卖首先是违法的，哪有物权法规定说我自己的房子不能处置的？第二个是我这个小区不能卖，这个小区供给不更加减少了吗？我们遏制需求的同时把供应也减少了，那不糟糕吗？完全搞反了，对不对？所以我们始终要围绕房价，尤其是一、二线城市的房价，它不是由单纯的人口收入，当然那个也是重要的决定因素，但是它核心的影响因素就是预期。为什么前几天开盘，河西南两百套房子上千人去排队？而且现在有一个新词叫裸摇率，就是你既不找关系，又不买房号的情况下你能不能买到房子？这个是裸摇率，现在河西南那个楼盘裸摇率是多少？10%到20%，就是你只有10%的概率能摇到，其他排在你前面的基本上都是找关系或者是花了几十万的摇号费，不是新华社点名批评合肥和南京两个城市了吗？这个就是预期管理，因为我买了房子就能赚，二手房现在是四万多，一手房现在被政府限价三万五，我买了不就是一百万到手了吗？那傻瓜才不去买呢，对不对？这个就是预期，我们过去不了解房地产，觉得它是由成本决定的，他是普通商品，其实不是的，一个普通商品怎么大家会越买越涨呢？不可能的，只有股票是这样，呈现投资品属性的时候，我们有一句话叫买涨不买跌，什么原因呢？为什么手机跌了有人买，手机涨了不会有人买，为什么房子反过来？因为房子更多的在一、二线城市里面当成一个金融属性的产品，所以导致我们过去调控一会儿觉得它是投资品，一会儿觉得是消费品，既然是消费品那物价局就要出面控制，因为是民生产品，股票涨物价局为什么不出面呢？这不是搞笑吗？所以这个属性一定要搞清楚，一二线城市的属性已经变成了投资品属性，金融属性特别强，所以在这种情况下，你要强化它的预期管理，预期会发生什么问题，我们就有针对性对它进行管理。

胡愉沁：现在的调控手段有好几种，一个是封顶摇号，还有一个是限房价竞地价，然后是限地价等等的，还有双限的，政府也在绞尽脑汁、各显其招，但似乎都没有达到理想的预期。所以，调控可能还是没有“把对脉”，您觉得呢？

 吴翔华： 所以我们的长效机制里面说到了财税、金融、土地、立法等等几个方面的法宝，但是没有一个说到行政手段，长效机制应该尽量不要用行政手段，它的副作用特别大，容易误伤一些自住性购房。

我前几天去了一趟合肥，合肥有的房地产市场楼面地价拿多少钱呢？一万零五百，结果有一个房子卖多少钱呢？卖一万一，怎么卖出来的啊？这个房子是不是白送啊？它最后就会造成市场失灵，那开发商今后肯定会亏本，毫无疑问的。那个开发商是政府的国有企业，这是给市场信号，你拿的高地价不一定就能卖高房价。

    但是我们现在所有的国有房地产都从市场当中推出的，上市公司和央企会愿意干这个事吗？不可能的，这个事也是一个个例。而且，就在他旁边的一个开发商就卖两万多，人家认为我和你的品质不一样，你是你我是我，买的人也还挺多。所以有的时候我就讲我们还是按照市场规律该怎么做就怎么做，要不然会付出沉重的代价。

国务院发展研究中心主任侯春云来南京的时候讲了一句话，他说我们现在的调控用一个词来形容叫花样调控，各个城市五花八门，花样调控，其实一招就行了，就是收税，其他各个国家都收税，各个国家都会面临房地产市场失灵的情况，什么叫失灵的情况？就是你控制不了房地产市场的投机属性，那怎么办？收税嘛，美国够自由了吧？他有一个政策，一个家庭你买了房子增值额超过五十万美元的收取25%的所得税，另外还有房产税，它的预期是什么？买了这套房子我就预期能赚到钱，那我就不让他赚钱不就行了吗？韩国更厉害，韩国第二套房子最重的税收70%，你要赚钱你炒啊？你有钱炒你就炒吧，我收70%的重税。台湾和香港都有，只有大陆没有（大陆只有一个城市有，就是北京，温家宝总理临下台之前推出了个人所得税20%的政策，结果推广不下去，全国各地一片反对之声，只有北京一个城市执行），这个政策是一个封闭的政策，你有一个环节很严格，另外环节开了口没有用。在征收所得税的同时还要在持有环节征收房产税，遏制投机，你要炒就炒好了，我就告诉你这个几年之内不转让的，一般国家是五年，五年之内转让收重税，你愿意交就投资，其他国家不可能像我们这样调控，那议会不把他炒翻天啊？马上政府就倒台了，对不对？不可能的事情，那么我们这个你解决短期的问题OK，张高丽副总理说十九大之前不能超过去年十月份的环比价格，我们就这么做，那么我就问你十九大以后我们不过了吗？十九大以后我们的日子怎么办？我们这么高的地价，以后房价怎么办？

    胡愉沁：所以现在大家都在等十九大结束

    吴翔华：对，这就是预期，就是等十九大以后，十九大以后就要涨了，现在为什么不买呢？傻子才不买呢，对不对？所以这个就是问题，所以这些问题都积累在房地产当中，始终找不到一个对策，只能把这个问题不断往后推，其实一个问题都没有解决，你比如说我们现在讲的提出来增加供给，如果我们都增加的是四万五一个平米的楼面地价的供给，请问对市场有什么用？要增加有效供给，什么叫有效供给？有效供给这个词是与市场失灵是对应的，什么叫市场失灵呢？就是这个市场当中有一块儿人他解决不了自身的住房问题了，比如说有一个人他保障房的标准够不上，保障房的收入要求三千块以下，他超过了，商品房他又买不起，他就是夹心阶层，夹心阶层在我们城市里面有很多，夹心层越大代表市场失灵程度越严重，什么原因造成我们国家市场失灵呢？我们同样的数据我们到美国和伦敦，世界上房价最高的城市，曼哈顿，我们到房价最高的城市去调查，他们的市场失灵程度都不如南京，为什么？因为他们的市场价格分布是连续的，穷人买便宜的房子，富人买曼哈顿几千万一栋的尽管去买，好莱坞明星你尽管去买，但是我是穷人，我有我适合的房子，但是在中国在南京，我们同样按照这个标准来搜索的话根本没有，你要有的话就只能到滁州、句容，安徽的什么地方去买，适合你的支付能力的房源就没有了，没有了应该怎么办呢？没有了政府就应该保障。我们从香港全套克隆了我们的住房制度，从土地出让到预售制度，到商品房管理制度，就忘记了一件事情，他们香港有50%到60%的人住在保障房里面，我们忘了去学习这件事情，新加坡的保障制度就更不必说了。所以中间就变成了一个巨大的夹心阶层，夹心阶层造成了严重的市场失灵。这个原因是什么造成的呢？是土地制度。比如说我们在纽约，你开车开四十分钟还是纽约，你想买那边的土地没有问题，只要有人卖你就可以买，我们这里开车开四十分钟下来是什么地方呢？那里是集体土地，你想买都买不了，土地的生产要素的供给是不连续的，我们的房价分布曲线是陡峭的，低于这个价格的没有了，其他国家的房价是平缓连续的，高的地方是比你南京高，但是它有便宜的，就像我们到市场买菜一样，有钱人就买贵的菜，没有钱的人就买便宜菜，他们各得其所，相安无事，对不对？现在告诉你市场里只有一种贵的菜卖，别的没有了，你怎么办？那没钱人就没有办法了，所以这个要解决的就是有效供给的问题，你如果不能解决有效供给，你光供给是没有用的，供给一大堆贵的菜有什么用？有效供给要解决的是中间夹心阶层的问题，就像新加坡一样，新加坡80%的人住在保障房里面，20%的人买商品房，有的商品房是非常贵的，有卖给本地有钱人，有卖给外国人，但是与绝大部分人没有关系，当然我们不可能说80%的人回到过去的保障制度，不会的。但是我们只要一点点去增加有效供给的投入，就会降低市场预期，同时让这个市场失灵程度得到修复，这是很简单的。

    比如说我们做过统计，在南京和苏州这两个城市，它的夹心阶层占了人口比例的23%到25%。但是另外一些城市，像淮安、宿迁这些城市，它就没有什么夹心阶层，房价本来就便宜，这时候你就会发现南京和苏州这些城市，接盘侠特别多，开发商特别有感触，和那些三、四城市完全不一样，那些城市有一些房子真卖不掉，很长时间卖不掉，确实存在烂尾或者是高库存的可能性。所以在南京这样的城市里面解决夹心阶层是当务之急，它房价地价涨多高不是主要的，你把夹心阶层问题解决了，刚需被分流了，它涨价预期自然就降低了。

胡愉沁：那么您认为通过哪些方式可以解决夹心阶层的问题？

吴翔华：其实很简单，就是加大我们的住房保障供应，我里就以我们南京为例。南京的保障房不可谓建的不多，我们有四大片区，建了很多，城市各个地位到处都有，但是这个是不是保障房呢？90%都是拆迁安置房，一家分五六套比比皆是，小区里面停奔驰宝马的多的很，这个怎么是保障对象呢？真正的保障对象在哪儿呢？看我们最近公布的“十三五”住房保障规划，我们看看这个规划，总共在未来五年要建15万套保障房，15万套，我们一年商品房才成交12万套，未来五年提供15万套很多了，再仔细一看呢？其中14万套是拆迁安置房，保障房只有一万套，每年只有两千套，这个能解决什么问题呢？我们夹心阶层占人口的20%多，2000套能解决什么问题？而且这两千套里面还有一些是定向的人才房，这个又占掉一部分，还有多少呢？没有多少了。所以这样的话你的有效供给不是说没有，但是是太欠缺了，后面加一个零可能都不一定够。

    我们再来看北京，北京2015年推出一个自住性商品房，2015年、2016年两年推出多少呢？推出了7万套，它的整个商品房成交量一年是14万套，对市场影响非常大。当然也有问题，它的自住型商品房价格是根据当地商品房的价格打七折，他本来想这个商品房那个时候均价两三万，我打七折能便宜30%，让自住性购房者去买。结果北京的房价转眼涨到六万均价，那六万均价再大七折，那也是要四万多，那些人也买不起，他的收入也没有转眼翻倍，是吧？所以北京那个还是有问题的，但是我觉得共有产权住房方式可能是解决有效供给的当务之急。

淮安这次是国务院共有产权单位的六个城市当中的其中一个，是国务院试点，我想你们以前都建了上千套共有产权房，2016年打算建多少套？他说他们打算建五十套，为什么呢？没有人要，为什么没有人要？那个城市本来就不是市场失灵城市，它是市场不失灵城市，夹心阶层很少，他建了以后价格也没有什么竞争力，还要申请一大堆的手续，然后地点又偏远，当然不会有人要，它那个城市发发住房补贴就可以了，南京这样的城市需要大规模建但是却不建，所以保障房的供和需完全错位，就导致了我们的有效供给当然出问题。大家只有一条路就是买商品房，你不买以后怎么办？以后涨的更快，你更买不起。所以一个是预期管理，一个是有效供给，这个是任何国家调控房地产市场或者是干预房地产市场的法宝。