近期，有国内经济学家提出，我国中小城市的房地产去库存将在2018年基本完成。该专家认为，自2016年以来，我国楼市涨价潮已从一线城市逐步扩展到二线城市，并开始扩散到一部分三线城市。房价上升主要反映供求严重失衡，这似乎说明当下应增加房子供给，而非去库存。与此同时，我们确实看到一些三四线城市也加入了楼市调控的阵营。

所以，去库存的任务真的即将大功告成？撤下“去库存”，高举 “抑楼市”，这是本轮楼市调控的核心？……本期智客专访，我们采访了重量级业内大咖——江苏东方地产研究院名誉院长顾云昌，为我们拨开层层迷雾，聚焦楼市真相。

问：近日国内有经济学家抛出“房地产存货去化即将结束”的观点，作为深耕房地产行业多年的专家，您怎么看这个问题？

顾云昌：这种观点有失偏颇，不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。一二线城市本来就不存在去库存问题，它们要补库存，要增加土地供应量、增加住宅建筑量，满足旺盛的市场需求。但是三四线城市则反过来，它的库存量很大，所以去库存方面还要继续发力。

从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。2016年我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。

而且，现在去库存工作还有一个现象值得关注，就是总体库存在下降，特别是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。商业地产的库存应该引起我们的高度重视。

问：我们看到，调控的重拳不仅仅落到了一二线重点城市，甚至一些三四线城市也采取了楼市调控措施。这是否意味着控制房地产市场是首要目标，而去库存没那么重要了呢？

顾云昌：其实，我们往往总是片面解读楼市政策，认为“去库存”就是扶持房地产市场，“调控”就是打压房地产市场。事实上，我国的楼市调控政策不会‘一刀切’，会采取因地制宜、因城施策的原则。

从目前进度和难度看，2020年前的主要任务仍然是去库存。为什么这么说呢？前面我们提到的所谓待售面积6.8亿平米是指房子盖起来、竣工完了一年内没有卖掉的。但再仔细想一想，已经开工的、还没竣工的、竣工不到一年的，这些库存恐怕要比竣工一年以后没卖掉的还要多，这都是没有统计出来的。如果再加上已经供应土地，未来会建成房子的库存量更大。所以去库存当然重要，而且2020年以前的主要任务仍是去库存。

问：现在很多人关心楼市调控的走向，那么您对此的判断是什么？

顾云昌：这一轮的楼市调控不同以往，调控的决心大家是有目共睹的，不用多说。但是，调控并不是全盘打压。就像我前面说的，楼市要调控，但该去库存的还是要去嘛。但是，针对房价上涨明显的城市，后续调控很可能还是会继续加码。