江苏东方地产研究院研究员： 卢勇

东方地产联盟编辑：胡愉沁

本期导语：

我们一直视“限购”为楼市调控“狠招”，直到“限卖”政策出台，大家才惊呼，这才是调控的“大杀招”啊！对于投机投资的人而言，限制其交易时间，无疑是一重击。其实，对于限购政策，不少专家都提出过质疑，认为是政府过度干预市场的表现。而今，限卖政策的出台，专家又如何看待呢？本期《智客专访》，我们采访了南京信息学院教授、江苏东方地产研究院研究员卢勇，看看卢老师是如何解读相关问题的。

胡愉沁：对于这一轮调控手段，尤其是近期出台的“限卖”政策，您怎么看？

卢教授：房市从限购到限卖，政府的手用牢牢控制买卖两极的办法来稳定房市，从扭曲供应端到扭曲两端，市场进一步被扭曲，我个人觉得至少可以从下列三个方面进行解读：

一是说明政府意识到房市危局日盛，政府意欲稳定房市，已经用尽了供给两端的干预措施，有点慌不择路的感觉。

二是从本次限卖的城市分布发现，一些房市本来比较低迷的城市（如常州曾经扮演鬼城角色）也加入到限卖行列，有点诡异。

三是政府对权力干预市场的决心不变，笃信权力可以稳定市场。也可以反过来说，市场手段解决房市问题看上去捉襟见肘，也只能倚仗权力做临时性策略，房市形势难以根本改观，政府高空走钢丝的处境没有改变。

胡愉沁：一些专家认为政府不该干预市场，您赞同这种说法吗？

卢教授：我觉得政府确实不该过多地干预市场，但完全市场经济也是一个理想状态，政府总是存在的。但是，政府如何干预就显得很重要了。

实际上，无论限购还是限卖，无论是控制市场一极还是控制市场两极，无一例外都违背了市场法则、违背资源最佳配置机制，损害资源配置效率，最终使市场意志得不到体现。这种不当干预，一定会损害市场利益。从实际情况分析，政府土地财政、央企地王频频出现、一些地产商逐步坐大（不是做大）、甚至一些房产中介和炒房团（者）不少变得财大气粗。

在房地产发展、政府几十次的调控中，这些组织和部门、行业的利益不仅没有受损，反而“逆势”成长。而剩下的这几类人群却利益获损：一类是迟迟观望没有买房的；二类是安居其所、一辈子当房奴的。房市泡沫并没有真的让房奴一族的财富真的变多了，而是财富日益泡沫化了。

胡愉沁：现在比较多的说法是房地产是超发货币的蓄水池，房地产的疯狂也是货币的疯狂，您怎么看？

卢教授：目前水池理论非常流行。但放眼历年来的政策走向，没有美国佬的滥印钞票，房市依然会一路癫狂地走下去。

胡愉沁：“居者有其屋“，调控疯狂的楼市，使其回归居住功能，这应该说是“民心所向”。但其实现在很多有房的人都不希望调控，不希望房价跌，那么您认为调控是否能称之为“顺民意”之举呢？

卢教授：我觉得观望无房者和房奴一族，其实构成了这个社会的“大多数”，这个大多数的心态是复杂的，一方面觉得房价会跌，观望情绪依然存在，一方面持有者觉得房价还会涨。因此，这个社会的“大多数”本来越发成为社会的弱势群体，却因关于房市的观点和态度存在着巨大的不同，弱势者更弱势，给了所谓的调控以可乘之机。但是我个人认为，每一次调控，带来的都是社会财富的进一步集中，都是既得利益者对普通大众的又一次利益掠夺。

社会的分化，房市是一大推手。现在分化到作为利益受损者，立场都相反了。这种态势适合政府出台各种奇形怪状五花八门的调控政策。

最后，卢教授补充道： 

回顾一下自己观察房市走向的历史，有过很多次错误的判断和分析，但我本人唯独从来没有为调控鼓与呼。稳定房市的做法根本不在调控，不与民争利的正确做法不是调控，而是改革土地供应体制，改革房地产体制。希望房地产能真正走上一个健康发展的轨道！