租售同权并非指租房的承租人和买房的产权人享有同等物权，而是指他们在享受公共服务的权利方面相同。在其他没有户籍制度的国家，租房和买房在公共服务的权利方面是同等的，不会对租房的对象有歧视，只要实际居住满一段时间，有纳税证明，即可享受同等服务。 

我们国家最大的特点是存在户籍制度，虽然现在许多三四线城市已经放开了户籍，而大城市也纷纷采取了积分落户的政策来替代购房落户的政策，但在公共资源日趋紧张的情况下，依旧是产权人优先，承租人要想实现权利对等非常困难。 

推动此类政策的潜在目的是希望通过租售同权来拉动租赁市场，但不能不面对公共福利，子女教育，身份认同，社会文化等等问题，在新加坡，针对华人的居住文化特点，将居者有其屋作为住房问题解决的宗旨和目标，而不是中国领导人自己认为的住有所居，所以不能简单地认为通过政府强力推进就可以改变根深蒂固的观念，而是要顺应需求，引导需求。  

发展和规范租赁市场是非常正确的，但不可能把租赁市场当做解决当前住房市场问题的解决方案。

第一，租赁市场的发展能够分流部分刚需，但不代表可以大幅度减少住房销售市场的消费需求，毕竟购房除了满足居住需求外，还可以满足投资需求，也是社会或地位身份的标签，而租房带来的不安全感无法实现租房与买房效用的完全替代。 

第二，租赁市场很大程度上是满足了居住的过渡需求，租赁一段时间后还是会买房，如果住房市场价格上涨预期强烈，那么晚买不如早买，所以住房市场的价格平稳是发展租赁市场的必要条件，在德国的租赁比例达到60％，除了租售同权这个原因以外，住房市场的售价常年保持稳定也是非常重要的因素。

第三，在一线城市租金价格较高，发展租赁市场，扩大租赁供给，抑制租金水平非常有必要，但租金水平的下滑和租赁房源的增加要传导到购房市场中从而影响购房价格水平则难上加难，因为这些城市的租售比已经非常离谱，售价受到租金的影响作用已经接近钝化，所以即使租金有所下滑，对住房市场售价的影响也微乎其微。而在其他二三线城市，租赁市场本来没有失灵，租金支出基本控制在收入35％以内，以南京为例，平均两居室的租金在34-38元左右每平方。70平米的也就是每月2800以内，两人合租每人1400元，而南京人均收入4100，并没有太大压力，所以在这些城市其实严格规范租赁市场即可，没有必要成立什么国有租赁公司扩大租赁房源供给，这样做只会造成住房空置率上升，对住房销售市场的影响也并不大，因为这两个市场的关联度并不明显。 

政府之所以在此时推出发展租赁市场相关政策，无非是在严厉调控中从抑制投资投机需求，转向增加有效供给，然而增加租赁供给和增加住房销售的有效供给是两个概念，要修复市场失灵，还是要靠类似北京推出的共有产权住房。 

以前曾经也计划推出大量的公租房来解决住房问题，结果以失败而告终，不仅公租房大量空置，而且也失去了增加市场有效供给的最佳机会，导致后来的楼市上涨预期越来越强，这次搞运动式的发展租赁市场，是在去库存政策全面失败后的又一次盲目的推进，归根结底，是政府一方面不理解房地产市场的最大特点是区域异质性，一线城市生病，所有城市吃药，不懂得如何分城施策；另一方面是打算通过分流租赁市场，而不是大幅度增加销售市场的有效供给，从而维护市场的高价格水平，维护土地财政和经济增长目标。