导 读 经过这些年城镇化的快速发展，我国一些城市已经从“开发”进入到需要“更新”的阶段。城市更新的概念被越来越多地提及，也受到了更多人的关注。城市更新不仅仅是对物理空间的改造，更是对城市规划空间的设置，是对城市产业的置换激活，是对城市文脉的挖掘延续，是对市场资本的整合拉动，是对居民百姓美好生活意愿的满足，是为了让城市更好地发展。本期智客专访，我们邀请李德智教授具体谈谈城市更新。 李教授是知名学者，也是城市更新方面的专家。近年来他主要从事可持续城市建设与治理领域教学和科研工作，主持国家自然科学基金、国家社会科学基金、教育部人文社科基金、江苏省社会科学基金、南京市社会科学基金等20余项研究课题，出版专著5本，在国内外学术期刊和学术会议上发表学术论文100余篇，硕果累累。城市更新是他研究课题里的其中一项，我们听听他如何从专业角度解读城市更新。
人物简介： 东南大学土木工程学院党委委员、副院长、教授、博士生导师，兼任低碳型建筑环境设备与系统节能教育部工程研究中心副主任、江苏东方地产研究院智库中心主任、全球建设工程管理领导力论坛（GLF-CEM）理事、南京市房地产学会常务理事等。
本期智客专访嘉宾：李德智
以下为本期智客专访实录
问：为什么要进行城市更新？
答：党的十九大明确提出“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，这种“不平衡不充分”反映在我国城市建设上很大程度体现在新旧城区差异中。经过几十年的城镇化、工业化高速发展，我国在城市建设取得了重大成就的同时，也产生了诸多问题如资源浪费、环境污染、生态退化、交通拥堵、土地紧缺、利用低效、特色消失等，这就要求通过城市更新提升城市经济、社会、物质和环境等效益，缩小新旧城区差异，有效推进新型城镇化建设，以更好地满足城市居民日益增长的美好生活需要。因此，城市更新的理念应运而生。
问：具体阐述下城市更新的内容？
答：城市更新是对城市既有空间的提升和完善，应当贯穿城市发展的全生命周期，目前不仅仅是旧城需要改善，新城新区也需要进一步完善。
围绕旧城区更新改造，应重点关注生活品质，除了进一步改善棚户区、城中村外，对不愿意拆除重建的旧城区，重点落实既有建筑的适老化改造、公共停车设施配置、公共空间优化等内容,促进旧城功能和品质提升。对此，可以基于安全保障系统全覆盖环境，进一步调节居住空间，最终形成“小封闭，大开放”结构；针对住区道路系统进行相应改造，完善“步行为先”方案；利用技术方法与“以时间换空间”的管理方法来处理老旧住区停车空间难问题。
新区建设应围绕产居平衡、公共设施完善等要求，进一步完善功能体系，优化新区拓展空间和提升新区活力。可以提高公共管理设施、环保环卫设施、商业服务设施的精确量化分配与布局改良；对流动服务项目的精准化、人性化管理及配置方法进行深度优化；在智慧社区概念中加入安防摄像头全覆盖与智能交通管理知识；利用海绵策略、新能源使用、中心绿地广场改良来促进绿色社区思想的发展。
问：城市更新需要注意什么？
答：我们看到一些城市在“更新”的过程中反而丧失了自己的特色，让人遗憾。我认为，在城市更新的过程中，“保护”也很重要。以我所在的城市南京为例，南京作为首批历史文化名城，具有悠久的历史和浓厚的文化底蕴，城市空间变化尤其是建筑空间也间接反映出南京的历史文化特色。但是在快速旧城改造过程中和市场机制下过度追求自身利润的背景下，老城的历史文化特色正在逐渐消退。随着城市更新步伐加快，新建的建筑高度不断增高，建筑体量不断増加，在追求现代感与标志度的设计思想引导下，建筑设计缺少对历史、人文及城市整体空间的思考，老城传统空间特色在快速现代化浪潮中逐渐消退，甚至有少量的优秀历史建筑在旧城更新过程中被彻底拆除。另一方面由于重文物、轻文脉的老城保护模式，加剧了南京城市特色的消失。
问：谈谈城市老旧小区改造？
答：城市老旧小区改造是城市更新中重要的一部分。老旧小区建设年代久远，至今仍在居住使用，但建设标准不高、使用功能不齐、年久失修存在安全隐患、缺乏物业服务，不能满足人们正常或较高生活需求的居住小区。国务院总理李克强在今年6月主持召开的国务院常务会议上，提出要加快改造城镇老旧小区，这也是顺应群众改善居住条件的期盼。目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，万科等龙头房企已经开始在城市更新领域探索与开拓。
但是，老旧小区改造并不是简单的除旧翻新。如何进行环境综合整治，使老旧小区可持续健康运行，是一个需要研究和探讨的重要课题。目前国内关于老旧小区改造的研究处于起步阶段，而国外研究的主要是城市更新，难以应用到老旧小区中。就国内外对老旧小区环境综合整治的研究来看，普遍缺少多元整治主体之间互动对“单元”行为的影响，缺乏体系或框架性的解释。
问：您对城市老旧小区环境综合整治机制有什么建议？
答：主要有以下五点：
1、建立健全老旧小区环境综合整治政策，实现治理源头体系化。 针对老旧小区环境综合整治的文件目前比较少，不够全面化，导致实际工作展开时缺乏标准化。
2、构建老旧小区环境综合整治规范化流程，实现评价体系标准化考核机制。 当前老旧小区的环境综合整治缺乏相应的评价标准体系，需要通过流程规范化和评价指标体系建设，确保每个技术环节手段恰当、资源配置合理、成本控制精准、质量和效果可评价、监督覆盖全面等。
3、引导居民和社会组织参与，实现治理主体多元化。 应当理顺政府与社会资本和个人的关系，构建和谐关系网络、培养多元共治体系，充分发挥第三方参与的巨大潜力和作用，把一些具体工作委托给市场第三方去作业、维护和管理。
4、引入专业物业公司，实现治理效果长效化。 引入专业物业公司是实现老旧小区长效治理的基础和前提，街道人力有限，无法实现对小区环境整洁度、停车有序性、提升居民安全感等。
5、加强正式制度与非正式制度的融合，实现治理理念协同化。 一方面需要政府组织内部的传统粗放式、经验式管理理念，摈弃过去经济主导的发展思维、片面的城市管控思维，形成精细化管理理念以及协同性治理理念，将“精益求精”贯穿于老旧小区环境综合整治的全过程。 另一方面，需要注重正式制度制定的科学、合理性，针对老旧小区居民开展正式制度的宣传、解读，在落实制度过程中吸引居民、社会组织参与和监督，获取最大范围的理解、认可和支持。
本文内容仅代表受访嘉宾个人观点。
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