专访郭井立：

郭井立20年专注房地产事业资深策划专家。中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、江苏东方地产研究院院长、民盟江苏省委社会工作委员会副主任等。专职于城镇经济发展、房地产市场研究，以及商业地产、文旅地产、颐养地产、宜居地产等各类项目整合运营策划。

中央会议将加大城市困难群众住房保障放在重要位置，突出加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。房地产市场在促进经济发展、改善民生着力点的基础上，特别提出“住房保障”与“城市更新和存量住房改造提升”的政策。

我国近10年“棚户区改造”达到5000万户以上，从2018年开始城镇老旧小区改造已从以大拆大建为主的“棚户区改造”转为以提升城市环境，改善城镇老旧小区群众住房条件为中心的“城镇老旧小区更新改造”。我国城镇老旧小区仍有1亿户以上的住房需要更新改造，范围包括水电气路、铺设光纤通讯设施、加装电梯、配建停车场、养老设施等等，使生活在城镇老旧小区的居民，尤其是低收入群体、困难群众居住更加舒适，出行更加方便，从而感受到城市发展日新月异带来的红利，以及党和政府的温暖关怀，同时，也能拉动万亿以上的投资。

城镇老旧小区更新改造不同于大拆大建的“棚户区改造”，对房价的影响相对有限，但对于商品住房的需求量还是有一定的影响，特别是“棚户区改造”需求较大的三四线城市影响更大。

值得关注的是，本次中央经济工作会议再次提到“大力发展租赁住房”，租售并举将成为房地产行业一大趋势。房地产长效机制的落地还将不断推进，包括保障房建设、城市共有产权房推进、房地产各类税收法律层面的推进和落实等等。

我国虽然人均住房已达到40平方米，但是每年仍有千万以上的农业转移人口和每年新增的800万大学毕业生进城。我国城市居民对住房仍有较大需求，住房问题主要结构性供需矛盾。此次中央经济工作会议提出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。中央会议强调是多渠道、多举措并举增加住房的有效供给。

中央经济会议重申要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，是对当前房地产市场调控大原则的重申，保持政策定力是稳预期的关键。今年以来中央在多个高级别会议上反复强调房地产市场调控基调：4月中央政治局会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；7月中央政治局会议明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；12月中央经济会议再次重申要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，明确显示中央对房地产市场的政策底线与定力。

面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，经济下行压力之下，有人猜测房地产市场可能会被适度放松用于提振经济，“房住不炒”的定位或会淡出。中央多次重申“房住不炒”，明确政策底线，可以有效避免对2020年楼市的误判，继续强调“房住不炒”，意味着明年不会刺激房地产。

会议提出“全面落实因城施策”。与去年相比，增加了“全面落实”四个字，“因城施策”的重要性得到提升，意味着房地产市场调控不再搞全国一刀切，不同城市可以采取不同的调控策略，但最终的目标是“稳”。

我们预计未来房地产市场调控政策是“因城施策”，“以稳为主”，中央层面不再进一步升级调控，地方政府可以根据当地房地产市场实际情况“因城施策”，有什么问题，解决什么问题。 

近期，中国房地产政策逐渐走向有松有紧的“双向调控”，各地房地产相关政策微调不断，深圳、长沙、张家港等地陆续传出房地产政策微调的消息。据中原地产研究中心统计数据显示，11月份全国房地产市场调控政策发布次数创近一年最高纪录，达72次。12月以来，各地房地产相关调控政策发布已超过20次。

我们认为保持“房地产市场平稳健康发展”的政策层面会体现在两个方面：一方面政策不会出现明显松动；另一方面，调控也不太可能出现大幅加码。与此同时，货币从“松紧适度”调整为“灵活适度”，去杠杆政策变成“宏观杠杆率保持基本稳定”，这都是全面维稳的信号。

今年中央经济会议强调稳定的重要性，要求全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，“稳”将作为2020年房地产市场的政策主目标。在当前复杂的内外部经济形势下，保持房地产市场稳定是防范风险的重要一环，大起大落都要极力避免。预计未来楼市调控政策以稳为主，适度微调，有助于促进房地产市场平稳健康发展。