郭井立

专注房地产事业20年的策划人

主持人：郭院长您好！我们知道新型肺炎疫情造成商品房销售几乎全面停止。疫情过后，楼市如何发展，我们征集了6个方面的问题特向您请教。

主持人：一问房地产调控政策会有改变吗？

郭井立：最近针对抗击新型肺炎疫情的特别时期，政府有关部门和行业协会发出了暂时关闭售楼部的通知，可以肯定短期内对房地产市场的影响是非常直接的，商品房销售基本被冷冻。我们知道每年春节期间大量外出务工人员返乡，特别是三四线城市的房地产开发商会抓住这个机遇，推出优惠促销政策，促进房屋销售。一二线城市也会利用节假日邀请市民到现场看房，并给予适当的优惠促进销售。现在关闭售楼部了，因此商品房线下销售被迫暂停。

我国政府制定是“稳定房地产市场健康持续发展”的政策，提出“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳要求，这一基本方针不会因疫情而改变。我们认为：疫情期间，商品房销售基本停滞，给开发商的资金回笼造成很大影响。疫情过后，房地产调控政策将会有所松动，去年12月中央政治局会议提出“全面落实一城一策”的政策，就是要求各地政府根据当地的实际情况制定政策。去年底又提出300万以下人口的城市户口全面放开，这将有助于人口向三四线城市的流入，从长远来看这些政策是不会改变的。

因此，目前针对抗击新型肺炎疫情而迫不得已出台的一些措施是暂时的，随着疫情缓解，房地产市场的调控政策，不但不会从紧，而且还会有所松动，以助力房地产市场加速恢复元气，继续促进房地产市场健康稳定发展。

郭井立：无可置疑，当前正处于新型肺炎疫情的爆发期，销售量一定是断崖式下滑，甚至处于冷冻状态，疫情过后房地产市场会缓缓恢复。

我们可以看2003年“非典时期”对房地产的影响，2003年一二季度商品房销售明显下滑，“非典”过后，三季度房地产市场快速增长，2003年房地产市场的销售量比2002年同期增长了10%以上，2004年的增幅超过了20%。促进房地产市场快速复苏与发展的主要因素是：2003年正是中国经济处于上升阶段，经济复苏的动能很大，百姓改善居住条件的需求也很迫切。

我们知道：目前我国房地产市场已经基本处于饱和阶段，人均住房面积超过40平方米，住房条件得到根本性改善，我国城镇化率已达到60%，增速也将放缓。2018年、2019年我国商品房销售量均超过17亿平方米。我们认为：这一数据将是一级市场销量的最高点，我国商品房销售量从2020年开始总的趋势将进入下行通道，未来10年虽然仍会有起伏，但是超过2018年的峰值几乎是不太可能了。

我们预估2020年的销售量将会有比较明显的下行，新型肺炎疫情的出现，加速了下行的速度，疫情如果在2月份被全面控制，商品房的销售量将会从5月份开始会缓缓上升，10月前后会有一波“小高潮”。我们预测2020年的全国商品房销售总量会在2019年的基础上下降10%左右，但是，因2019年的基数超过17亿平方米，即使下降10%，销售量还是比较可观的。

主持人：三问商品房销售价格是否会持续下降？

郭井立：因新型肺炎疫情期间商品房销售明显受阻，房地产企业资金更加从紧。疫情过后，房企为了加速回笼资金会采取降价促销的营销手段，房价松动下行是会随之而来的。但是从全国房价的平均水平来看，不会形成断崖式下跌。今年下半年房价仍然会坚挺，甚至会缓缓上行。理由是：一是房屋的造价成本难以下降，只会上升。二是房价如果大幅下降，将会影响整个社会经济的发展，甚至于造成经济大幅波动，这是政府和和百姓都不愿意看到的局面。政府提出房地产市场平稳发展，其中就包含“稳房价”，房价下降不是政府的目标，因此我们认为房价不太可能大幅下降，市场平稳以后，因成本及各种因素，房价仍然会在高位盘整并缓缓上行。

我国幅员辽阔，区域间的经济、产业、人口聚集能力的差别很大，房价的差别也很大。据国家统计局公布的数据，2019年全国平均房价每平方米9000多元。但是各地房价的差别确实很大，因此全国各地房价有升有降，不可能一刀切。

我们认为：产业集聚度高的大都市圈仍然是强者恒强，部分三四线城市仍然具有一定的吸引力，特别是吸引中低收入在外地务工人员返乡置业的需求。我国还处于城镇化发展的进程中，未来10年仍然有2亿以上的农村人口进入城市，这些人不可能都进入大城市，大都市圈，三四线城市随着经济发展和环境改善，仍然具有一定的吸引能力。

主持人：四问居住社区项目开发的品质是否需要大幅提升？

郭井立：我们知道：良好的社区环境和建筑品质一直都是人们追求的目标。本次疫情过后，购房者会更加注重社区及房屋的品质，特别是会关注有利于健康的生态生活环境，购房者对居住小区的品质要求会更高。

我们认为：今后开发的项目都必须导入绿色建筑，生态环境，智慧社区等元素，必须广泛采用新科技，新技术，新材料，我们东方地产研究院的智库团队一直在研究“新兴地产”的核心要素与运用领域，积极倡导推广“新兴地产”。房地产项目开发融入新科技，新人文，新技术，新智能等要素，营造环境优美，健康舒适的有利于生命成长的好项目。当然，健康生态宜居社区项目的开发，成本也会相应提高，这就需要投资开发团队研发出适应居住好产品的同时，也要尽量降低成本，营造百姓买得起的好房子。

随着中国经济的发展和科技的进步，人们对美好生活的向往和追求，我们一定会更加关注有助于健康生活的生态宜居社区，“新兴地产”的核心元素将会成为项目开发的标配。

主持人：五问房地产项目的营销方式是否会发生大的变化？

郭井立：目前因控制疫情需要，明确要求各地售楼部暂时关闭，造成绝大部分房地产项目销售“束手无策”的局面，从全国范围来看商品房销售几乎没有业绩。当然也有个别营销企业通过互联网建立线上售楼部，继续在推广营销。

目前绝大部分房地产楼盘线上营销能量不够，探其原因是习惯于线下为主的人海战术的营销模式。随着5G时代的来临，通过手机就可以清晰了解楼盘情况，我们必须更加注重线上和线下结合的营销模式。

房地产营销是项目投资开发的生命线，房地产营销是一个系统工程，因此房地产投资开发企业要做好充分的准备，把以人海战术为中心的营销模式，升级为线上和线下融为一体的双阵全域营销模式，通过线上快速推广“吸粉”，锁定目标客户，通过线下推出系列贴心服务“暖粉”，以尽快实现楼盘的销售目标。

我们认为：未来房地产楼盘销售的竞争将会从“线上宣传，线下营销”为主的模式，改变为“线上是宣传推广的主战场，线下是服务营销的主阵地”的双阵全域营销模式。这次疫情是对房地产营销能力的一次考验，我们应该清晰地认识到传统的房地产营销模式将会被彻底抛弃，营销模式升级的程度，将会决定房企未来营销的市场空间有多大。

主持人：六问居住社区的物业管理需要全面提升吗？

郭井立：我的回答是肯定的。我们常见的物业管理都是以基本物业服务为主体，包含清洁，保安，绿化维护，车辆管理，设备维护等服务功能。随着时代的发展，业主要求的提高，物业管理仅仅靠这些基本的管理服务内容是远远不够的。这次疫情期间，很多小区加强了对人流的管理，对健康安全的提示，环境卫生的管理也在升级。社区是人们生活居住的最后1公里，是创造幸福和谐社会的重要区域。

我们认为传统的物业管理需要全面提升，形成三大核心服务要素的融合：一是对物业设备的管理维护。例如建筑，设施，电器电梯，智能管网等设备的维护与维修。二是为业主群体提供体贴入微的服务。例如良好的社区文化环境，融洽的邻里关系，关爱老人，家政服务等。三是对配套设施实行运营管理。例如小区配套的商业设施，健康养老设施，社区会所，亲子儿童娱乐中心等设施的管理及运营，既可以为社区居民提供服务，也可以创造相应的经济效益。

因此未来的社区管理将会有更高的要求，不仅仅是传统的物业管理水平的提升，而且还要具有“三位一体”的新型物业运营管理的能力，营造出新的更加温馨的社区环境。

主持人：郭院长您是追随我国房地产行业20多年的资深策划专家，请您从实战的角度给我们提一些建议。

郭井立：首先我们要坚定信心，中国是有着5000年文化历史底蕴的东方大国，拥有强大的精神力量。我们一方面要运用医学科技抗击疫情，另一方面也要运用中华传统文化的力量振奋民族精神。2003年我们战胜了“非典”，今天我们在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我们也一定能够战胜新型冠状病毒感染的肺炎疫情！我们相信通过这场抗击新型肺炎的战役，更能凝聚中国力量、弘扬中国精神，更好地建设伟大祖国。

我国房地产市场正处于“第一大周期”向“第二大周期”的转型期，商品房的销量已经从顶峰进入下行通道，房价仍然会在高位坚挺缓缓上行，这是大的趋势。我们认为，我国房地产市场至少还有10年以上的发展周期，我们对此要充满信心。我国房地产市场经历这场暴风雨后，仍然会按照自己的轨迹一路前行！

各位朋友、各位事业伙伴：新型肺炎爆发蔓延时期，大家都响应号召宅在家。我们正好可以静下来思考未来房地产行业如何能够持续健康发展？在房地产市场周期转换的大背景下，我们的企业如何提升团队的能力实现持续发展？我们投资开发的项目如何能够适应新时代发展的需要？我们每个人如何能够提高自己的综合能力以应对新的挑战？这些答案在哪里呢？我认为您所前行的道路，关键是您自己的思考，路在您的脚下，我们期待您找到更好的答案。

我们东方地产研究院、合作发展联盟一定会聚力助行业发展。我们都是追梦人，我们一起努力奋斗！一起携手前行！

现在正值新春佳节时期，恭祝各位朋友新春吉祥！阖家安康！万事如意！

主持人：感谢郭院长对我们提出的“六问”做出全面细致、深入浅出的解读，再次感谢您！期待下次再见。