郭井立院长2020年2月29日的精彩演讲，编辑成文以飨读者。

各位朋友大家好！

今年的春节和往年不一样，因新冠肺炎疫情的蔓延，我们大家都宅在了家里。今天在听我讲课的有来自中国房地产业协会、江苏东方地产研究院、东方地产合作发展联盟、幸福地产联盟、儒房融科、苏培联的事业伙伴们，春节期间我们这些老朋友还没有在一起见面交流呢，今天通过这个空中云讲坛，我们终于可以见面了，我在古都南京办公室向各位问好！

今天也有许多新朋友，我们是第一次空中相见，在这个世界上两个人能擦肩相过就是缘分，今天我们在特定的时候，通过空中云讲堂见面了，这可是缘上加缘啊，谢谢你们！各位朋友 ：您如有什么问题欢迎提出，我尽量给予解答，谢谢。

我今晚给大家分享的主题是：疫情对房地产市场的影响及趋势研判!

2020年有一个不平常的开局！元月开始“新冠肺炎疫情”在武汉爆发，春节期间迅速蔓延，全国所有省份以及世界部分国家都发现新冠肺炎患者。

新型肺炎引发全球关注。美国股市大跌！欧洲股市大跌！亚洲股市大跌！香港股市大跌！中国股市强烈震荡！

世界卫生组织1月31日宣布将新型冠状病毒感染的肺炎疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”。当地时间28日，世卫组织总干事谭德塞在日内瓦宣布，将新冠肺炎全球风险级别提至最高级别“非常高”。

以习近平为核心的党中央果断决策，领导全国进入一级防疫抗疫的人民战争，万众一心，众志成城，抗击疫情。这是一场没有硝烟的战争，人们关注抗击疫情的战果，人们也关注疫情将会对中国经济、世界经济产生什么影响？

房地产业是我国经济发展的重要支柱产业，今后的发展趋势必然会引起政府和全民的高度关注，疫情将会对我国房地产市场产生什么影响？

近20年来房地产业高歌猛进，为中国城镇化发展，中国经济发展立下了丰功伟绩。全国仅存量住宅总资产超过300万亿平方米，相当于2019年全国GDP的两倍以上。据有关研究机构统计，百姓的资产超过60%以上在住房上。由此可见，房地产对中国社会经济、百姓资产的影响起到了举足轻重的作用。

春节期间因抗击疫情的需要，全国售楼部响应号召接连关闭，商品房被迫停止销售，引起了大家的极度关注和焦虑！

新冠肺炎疫情过后，房地产市场将走向何方？今天，我将针对大家关心的问题从四个方面与各位分享最新研究观点：

一、我国房地产市场走势会有改变吗？

 1、我国房地产市场发展大周期

 中国房地产市场正在从第一个大周期跑步进入第二个大周期。

第一个大周期：从1998年至2019年，总的趋势：量价齐升。20年一路跌宕起伏，一路高歌猛进。

第一个大周期七大主要助推器：

1、中国城镇化率进入快速发展。2、我国GDP快速持续增长。3、城市居民拥有强大的住房需求。4、我国货币发行量M2持续快速增长。5、物价水平及劳动力成本持续上涨。6、投资与投机的强劲驱动力。7、国家调控主导房地产市场走势。

第二个大周期：从2020年至2030年，总的趋势：全国商品房住房销量将会持续下行；二手房销量将会稳步上升；房价将会在高位盘整，总体趋势缓慢上行。

第二个大周期趋势预测六大依据：

1、我国城镇化率增速放缓。2、城市住房供应结构与需求发生变化。3、我国经济增长方式发生变化。4、我国房地产市场将建立长效机制。5、房屋造价成本将会持续上升。6、新兴地产将会主导发展趋势。

2、2020年房地产市场的走势分析   

2020年春节期间针对抗击疫情的特别时期，政府和行业协会发出了暂时关闭售楼部的通知，可以肯定短期内对房地产市场的影响是非常直接，并且是非常严重的，商品房销售基本被冷冻。

我们知道：每年春节期间大量外出务工人员返乡，特别是三四线城市的房地产开发商会抓住这个机遇，推出优惠政策，促进房屋销售。一二线城市也会利用节假日邀请市民到现场看房，并给予适当的优惠促进销售。现在售楼部关闭了，商品房线下销售被迫暂停。

我们经过研究认为：2020年房地产市场的走势大约要经历四个时期：冷冻期、启动期、回暖期、复苏期。

3、我国房地产市场走势研判

我国房地产市场发展大周期的运行规则总趋势不会改变，新冠肺炎疫情加速了房地产市场从顶峰下行周期的来临，房地产市场不会崩溃，因为仍然具有较强的刚性需求。

我们得出的结论：疫情过后，房地产市场仍然会按照原有的逻辑在运行，而是我上面所讲的第二个大周期的运行趋势，我国房地产市场仍然有10年以上的发展周期。

二、房地产调控政策会有改变吗？

1、我国房地产市场就是政策市 

1998年至2019年我国房地产市场始终在“救市”与“调控”中搏弈前行，国家管理部门的政策决定市场的短期波动，但是房地产市场仍然会按照社会发展的轨迹运行，20年来房地产市场是一路跌宕起伏，一路高歌猛进！

十九大后中央提出的房地产基本政策：稳定房地产市场持续健康发展：稳地价、稳房价、稳预期：房住不炒；不把房地产作为短期刺激经济的手段；一城一策等。

2 、2020年房地产市场政策分析  

新冠肺炎疫情时期，政府有关部门和行业协会要求暂时关闭售楼部，商品房销售基本停止。

2月中旬，习近平多次主持召开中央政治局常务委会会议，布置疫情防控工作，同时要求各级党委和政府要努力保持经济平稳运行和社会和谐稳定，研究制定相应政策措施，发挥积极的财政政策作用，加大资金投入，研究出台阶段性、有针对性的减税降费措施，缓解企业经营困难。

国家发改委：加大宏观政策调节力度 积极的财政政策要更加积极有为 稳健的货币政策要更加灵活适度，继续研究出台有针对性的减税降费措施。

从2月中旬开始浙江省、江西省、安徽省、上海市、杭州市、深圳市、无锡市、南昌市、西安市、南京市等省市政府相关部门纷纷出台楼市新政，积极应对房地产企业出现的问题，帮助房企提振信心，度过难关。

当前各地出台的楼市新政主要集中在减轻房企资金压力，暂缓或分期缴纳土地出让价款，延迟开竣工，减免税费、引导银行信贷支持，以及放松预售资金监管和预售制度、降低首付款等一揽子等政策。  

去年12月中央政治局会议提出“全面落实一城一策”的政策，就是要求各地政府根据当地的实际情况制定调控政策。去年底又提出300万以下人口的城市户口全面放开，这将有助于人口向三四线城市的流入，从长远来看这些政策是不会改变的。

我们认为：针对抗击新型肺炎疫情而迫不得已出台的一些措施是暂时的，目前各地政府相继出台楼市新政，有利于帮助房企纾困渡难关。疫情缓解后，房地产市场的调控政策会有所松动，以助力房地产市场加速恢复元气，继续促进房地产市场健康稳定发展。但是特别需要提醒的是：中央定性的“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的底线是不能突破的。

3、2020年的房地产市场政策研判

我们认为：2020年房地产市场的调控，将会随着疫情的转变出台相应政策，大致会形成4个窗口期：暂停期、救市期、松动期、维稳期。

暂停期：春节期间，中房协及政府有关部门因疫情防控需要要求各地售楼部暂时关闭，楼盘销售进入冷冻状态。

救市期：2月中旬以后各地政府、银行开始出台以“金融救市”为主的政策。

松动期：疫情缓解后各地政府会按照全面落实一城一策的政策，根据当地的具体情况，楼市调控政策会有较大的松动。

维稳期：楼市回暖后，房地产市场还是要以稳为主基调，住房不炒的定位是不能改受的。 

三、商品房销售量会下降吗？

1、我国商品房销售量走势分析

据国家统计局公布：1998年全国商品房销售1亿多平方米，随后销售面积年年攀升， 2019年全国商品房销售面积超过17亿平方米。

目前我国房地产市场已经基本处于饱和阶段，人均住房面积超过40平方米，住房条件得到根本性改善，我国城镇化率已超过60%，增速也将放缓。

我们认为：2018年、2019年我国商品房销售量均超过17亿平方米，这一数据将是一级市场销量的最高点，我国商品房销售量从2020年开始总趋势将进入下行通道，未来10年虽然仍会有起伏，但是超过2018年的峰值几乎是不太可能了。

2、2020年商品房销售量走势分析

抗击新冠肺炎疫情的特别时期，房地产市场成交量大幅下跌，2月份商品房的销售量断崖式下滑，甚至处于冷冻状态。

据贝壳研究院发布1月份二手房市场数据显示，1月份链家18城二手房成交量环比下降38%。今年春节假期成交量较去年春节假期（2月4日-2月10日）下降61%，今年杭州、济南、廊坊、南京、青岛、天津、武汉、西安、烟台、长沙有10个城市春节假期期间零成交。

克而瑞集团研发部门CRIC监测：春节期间88个重点城市商品房成交量相比去年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交。

我们前面说过：2020年我国房地产市场走势将会出现：冷冻期、启动期、复苏期、回暖期等四个阶段。具体分析：如果在3月份疫情被全面控制，商品房销售将会从4月份开始启动，5月份缓缓复苏，10月前后会有一波“小阳春”。

3、2020年商品房销售量走势研判

我们认为：从2020年开始，我国房地产市场进入第二个大周期，销售量将会逐步下行。疫情对房地产销售影响尤为突出，加速了下行的速度，疫情过后房地产市场仍然会缓缓恢复。

2020年的全国商品房销售总量会在2019年的基础上下降10%左右，甚至更多一些。但是，因2019年的基数超过17亿平方米，即使下降10%，销售量还是比较可观的。  

四、商品房销售价格会下行吗？

1、我国商品房销售价格走势分析

据国家统计局公布：1998年全国商品房销售价每平方2112元，随后房价年年都在一路上涨：2019年全国平均房价每平方达到9300元。

我们认为从2020年至2030年第二大周期的房价总体走势是：高位盘整，波段上行。理由：一是房屋的造价成本难以下降，只会上升。二是房价如果大幅下降，将会影响整个社会经济的发展，甚至造成经济大幅波动，这是政府和百姓都不愿意看到的局面。三是政府要求房地产市场平稳发展，其中就包含“稳房价”，房价下降不是政府调控房地产市场的目标。

2、2020年商品房销售价格分析

国家统计局发布的2020年1月份商品住宅销售价格：一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%, 二手住宅销售价格同比上涨2.2%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.9%，二手住宅销售价格同比3.4%,三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.4%，二手住宅销售价格同比3.7%。

因新冠肺炎疫情期间商品房销售明显受阻，房地产企业资金更加从紧，房企为了加速回笼资金，往往会采取降价促销的营销手段，房价松动下行是会随之而来的。

恒大地产2月13日对全国400多个在售楼盘推广“线上购房模式”。据恒大集团“全面实施网上销售”新闻发布会披露：恒大实施全面“网上购房”仅3天，总货值达到580亿。恒大地产在全国新冠肺炎疫情期间，第一个推出购房75折优惠政策，这是前所未有的优惠力度，恒大地产如何兑现不得而知。目前已有一批房地产企业出台了房购优惠政策。

人们不仅要问：恒大地产的75折相当于房价断崖式下跌，是否会带动全国商品房价格快速走低呢？

我们的回答是：从全国房价的平均水平来看，不会形成断崖式下跌。房地产企业为了加速资金回笼，往往会采取降价促销的营销手段，房价松动加速下行是会随之而来的。今年上半年对刚需购房者来讲，也许是下手的机会。我们预测今年10月份后房价仍然会坚挺，甚至会缓缓上行。 

3、商品房销售价格走势研判

我国幅员辽阔，区域间的经济、产业、人口聚集能力、购房能力的差别很大。2019年全国平均房价每平方米9000多元。但是我国区域经济差别很大，地区之间的商品房销售价差别也很大。北上广深平均房价每平方米超过3万以上：二线城市房价每平方米在两万元左右：三四线城市的差别很大，一般的县城房价每平方米在五、六千元。因此全国各地房价的走势，与城市社会经济的发展密切关联，一定是有升有降，不可能一刀切。

我们认为：产业集聚度高的大都市圈仍然是强者恒强，三四线城市仍然具有一定的吸引力，特别是吸引中低收入在外地务工人员返乡置业的需求。

我国目前仍处于城镇化发展的进程中，未来10年仍然有2亿以上的农村人口进入城市，这些人不可能都进入大城市，大都市圈，三四线城市随着经济发展和环境改善，仍然具有一定的吸引能力。

因此，全国房价不太可能大幅下跌，疫情过后，房地产市场会遂渐平稳，因成本及各种因素，房价仍然会在高位盘整并缓缓上行。

结束语：我国房地产市场正处于“第一大周期”向“第二大周期”的转型期，商品房的销量已经从顶峰进入下行通道，房价仍然会在高位坚挺缓缓上行，这是总的趋势。

新冠肺炎疫情加速了我国房地产市场“第二大周期”近期的下行速度，但是，总体趋势没有改变，也不会改变。我国房地产市场至少还有10年以上的发展周期，我们对此要充满信心。我国房地产市场经历这场暴风雨后，仍然会按照自己的轨迹一路前行！  

新冠肺炎疫情对行业的影响，对从业者，对企业都是一致的，大家都是在同一起跑线上，我们和其他企业相比的不仅是速度，比的是智慧，是寻找新科技，新知识，新模式。面对着日益变化的复杂情况，找到适合自己企业发展的道路。   

各位朋友、各位事业伙伴：我们如何能在房地产市场周期转换的大背景下持续发展？我们投资开发的项目如何能够适应新时代发展的需要？我们的企业如何提升团队的能力以应对新的挑战？这些问题是需要我们认真思考的，路在您的脚下，期待您能够找到更好的答案。

今天是我在苏培联空中云讲堂的第一期讲座：主题：疫情对房地产市场的影响及趋势研判。

近期我将在苏培联空中云讲堂举办第二期讲座：主题：疫情对房地产企业的影响及应对策略？听课对象：房地产业各相关领域的高管及专业精英人员。

最后用唐代鉴真东渡时的一句偈语结束今天的讲座：山川异域，风月同天。意思是我们不在同一个地方，未享同一片山川。但当我们抬头时，看到的是同一轮明月。

亲爱的朋友们：今天晚上，虽然我们各在一方，但为了同一个目标汇聚在苏培联云讲堂。井立望各位多多保重！在摘下口罩的那一天，期待我们再重逢。

我是专注地产事业20年的策划人，我是你们可以信赖的朋友，我是郭井立！今天的分享到此结束，谢谢！