导 读
7月30日中共中央政治局会议针对当前国内外复杂多变的经济环境，提出了“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。会议对房地产提出了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。
我们特别专访了专注房地产市场研究20多年的资深专家，中国房地产业协会产学研用分会副秘书长，江苏东方地产研究院院长郭井立先生，请他给我们解读房地产如何在“以国内经济大循环”为主体的新格局下，能够平稳健康持续发展？
郭井立
实战派地产运营策划资深专家
中国房地产业协会产学研用分会副秘书长
江苏东方地产研究院院长
郭井立：“内循环、外循环”是物理学的一个概念，现在把他借用到经济学上来了。首先我们需要全面理解、深刻领会7月30日中共中央政治局会议精神，会议认为：“当今世界正经历百年未有之大变局”，会议指出：“当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。
上述这段话的关键词：大变局、持久战、国内大循环、国内国际双循环等。我的理解是：
大变局 受到突如其来的疫情大爆发影响，全球经济都在衰退，贸易保护主义抬头，国际间的交流不能正常进行，我国外贸也受到巨大的冲击，经济外循环受到了严重的挑战。
持久战 疫情不是一个短期内能够解决的，世卫组织总干事谭德塞认为：“新冠肺炎疫情是百年一遇的健康危机，人们在接下来数十年的时间内都将感受到疫情的影响”。现在各国的经济都在下行，美国二季度GDP下行32.6%，欧盟国家的GDP下行也都在10%以上，全球经济都处在衰退的状态下，当前经济形势复杂严峻，在一个较长的周期都将难以恢复。
国内大循环 发展国内经济大循环为主体，我国既是生产国，也是消费国。中国有14亿消费人口，人均GDP超过1万美元，市场的需求量非常庞大。中国有一个产业链基本完备的体系，通过内循环产业链的延伸，扩大内需，促进经济的发展。当然我们理解的内循环，并不是仅仅在传统经济基础上的内循环，而是要补短板，特别是在新型城镇化、科技创新、医疗卫生、数字经济等方面需要大力提升。
国内国际双循环 目前我们希望通过外循环来继续促进中国经济发展是不太现实的。所以我们要把内循环作为促进中国经济发展的基点，我们也不要放弃外循环，内外双循环结合，进一步完善促进中国经济发展的新格局。
郭井立：这种观点是可以理解的，因为高房价，肯定会制约其它方面的消费，这是客观存在的现实问题。但是等把房价降下来，提高其它方面的消费力，这只是一厢情愿，是不现实的。
我国房价20年以来一直持续增长的逻辑是：一是我国城镇化高速发展：二是土地成本不断上升：三是建安成本和人员工资不断上升：四是我国GDP持续增长：五是货币发行量（M2）快速增长等，由于上述多种因素助推房地产市场20年的一路高歌猛进。
我国房地产是社会型、资源型、政策型产业，目前我国城市自有住房率达到96%，总面积超过350亿平方米，价值超过300万亿。如果把房价全部下降的话，将会对社会存量物业资产的价值产生巨大的冲击，房地产企业、房屋持有者资产缩水，负债率就会大大提高，这是谁都不愿意看见的局面。因此要全面大幅降低房价是不可能的，房地产的成本仍在上升，房价仍然会坚挺。
降底房价真的会刺激经济内循环吗？真的会拉动消费吗？仁者见仁，智者见智，大家都可以研判，你认为结果将会是什么样呢？
郭井立：我们可以看一看房地产业的运营逻辑：从投资主体、建设主体、购房主体、建材供应等都是在内循环体系之中，房地产运营本身就是内循环。特别是在当前经济发展的趋势下，仍然起到定海神针的作用。我国新型城镇化仍有十年以上的发展周期，房地产仍有较强的需求，我们认为房地产仍然是经济内循环的主要动力之一。
郭井立：关于这个问题中央的定调已经非常清楚了， 7月下旬中央多部委对楼市密集表态：
7月16日 国资委强调，持续加强对金融、房地产等高风险领域的项目监管力度。 7月20日 银保监工作会议要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。 7月22日 最高法发布相关意见，防范炒地炒房投机行为。 7月24日 韩正召开房地产工作座谈会，强调时刻绷紧房地产调控这根弦，坚持“三稳”目标 落实长效机制 确保房地产市场平稳健康发展。 7月30日 中共中央政治局会议提出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
我们把房地产系列宏观调控归类为两大核心：
1、强调坚持“三稳”目标，保持房地产市场长期稳定的发展，稳定是硬道理，房地产市场既不能大涨更不能大跌，这也应是“内循环”为房地产的重要定位。
2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。堵上炒房路，严控房地产对社会资金的虹吸效应。
郭井立：我们认为房地产企业不能再用传统的观点，老的模式去发展房地产，过去以追求数量型，快周转为核心的传统房地产开发模式，仅仅是满足刚需产品，市场的份额会越来越少。因此我们必须换思路，寻找新的发展机遇。
房地产未来发展主要有以下三大需求：一是继续解决城镇化发展的问题，就是新刚性需求。二是高品质改善性住宅的需求。三是有特殊要素功能的住宅需求，例如康养地产、文旅地产等。
总之房地产需要高质量发展，“传统地产”必将被淘汰，“新兴地产”正在成为市场的发展趋势，这是不能忽略的。
郭井立：房地产项目开发涉及到投资、策划、设计、建设、建材、物管、运营等多领域的业务单位，传统的合作模式是以投资开发商为主体，产业链中的其他单位均是投资开发商的业务合作单位，主要风险是由开发商承担。
今后在以国内大循环为主体的新经济环境下，我们需要创新合作模式，将房地产生态系统所有的业务单位，融合成一个相互赋能共赢的利益共同体，提高项目品质，提升房企抗风险能力，通过融合创新实现持续稳健发展，这才是房企行稳致远的必由之路。
郭井立：我们知道投资购房一般有四种情况：炒房、投资、刚需、改善性需求，我分别提出自已的观点供参考：
如果指望短线炒房倒一把，今后是绝对没有出路的，房住不炒的定位是不会改变的。
如果是中长期投资持有，可以选择地段优势明显，有升值空间的楼盘。
如果您是刚需，可以选择自己有条件购买的房产，随时进入都是最佳买点，不要认为等到房价降了以后再买房，那是“可望而不可及”。
如果是改善性需求，根据您的需要去选择高品质房子，尽情享受丰富多彩的美好生活环境。
主持人：郭井立院长详细解读了“经济内外双循环”背景下房地产市场的运行趋势，房地产企业发展的创新路径，购房者投资房产的基本思路等诸多问题，相信能给读者对房地产的变化，带来更加深刻的理解。
感谢郭院长在百忙之中接受专访！
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