今年初开始爆发的新冠疫情对整个房地产业的发展有很大的影响。二三月份我们江苏省房协通过电话、互联网的形式做线上调研，先后调研了400多家企业，编写了《疫情对房地产开发行业影响的报告》《疫情对物业行业影响的报告》《疫情对租赁行业影响的报告》，三个报告提交给主管部门，主管部门也及时向省里做了反馈。应该讲这三个报告对政府研究疫情，研究有关对策还是发挥了作用。我们从5月份开始在全省召开苏中、苏北、苏南房地产企业座谈会，将近100家企业董事长总经理参加了会议，研判形势。 

从目前我省房地产形势看，大家感觉到有两个没有想到：一个是疫情之后的房地产恢复这么快，没有想到。第二个土地这么热，没有想到。企业家们的判断认为：无近忧，但有远虑。今年看房地产不会有太大问题，但我们比较统一的看法，下半年可能比上半年要差，明年比今年可能要差。至于后面现在还不清楚，但是看两年大概是这么一个趋势。

中央提出内循环，还是想通过中国自身力量把经济拉起来。今年7月24号的中央会议清晰地表达了近三年来中央强调的房住不炒，坚持长效机制，因城施策，精准调控，坚持三稳的方针没有变。8月20号中国人民银行和住建部开了一个关于对流入房地产的资金进行管控的会议，可能对房企的影响比较大，这个会议释放出一个很明确的信号，就是对7月24号会议精神的落实。

怎么落实？以往强调的是因城施策，把房地产市场调控的权利放到了地方政府。但是8月20号的会议，明确表示通过金融系统，对房地产负债企业进行调控。 

我们的第一个判断：今年房地产可能价格平稳，交易量略微下降，全国总量下降，进入到价平量平这样一个阶段。 第二个判断：今年可能分化会比以往还要严重。有些城市会更好，比如说城市群、都市圈这些地方。 

我从得到的信息看，2016年、2017年拿到高价地的，现在都在亏，因为现在是“限地价控房价”，实际上地价在拍卖过程是价高者得，但房价确实在控，很多拿高价地的企业日子很不好过。住房的结构也会发生变化，改善性需求是下一步比较大的刚需，房企应关注这部分群体的需求。

我记得从2003年开始调控到现在已经17年了，不断出台各种各样的政策，我们很关注政策的变化，对于房地产市场而言，慢慢就演变成了受政策影响非常大的一个市场。恒大研究院院长任泽平说：影响房地产市场长期是人口，中期是土地，短期是金融，这三个因素都对，但最大的因素其实是政策。大家很明显看出来，受政策影响，房地产市场的波动较大。 

为什么现在大家投资的愿望还是这么强？这个问题很简单，中央提出三稳：稳房价、稳地价、稳预期。稳房价好办，稳地价也好办，买房限价就行，对吧？但是稳预期很难，为什么？预期是什么东西？预期是每个人对未来的一个看法，它不可能通过一些政策的，尤其行政手段的应用，就改变大家的看法。那么转变预期其实也很简单，比如说我们遏制投机，增加有效供给就可以。如何增加有效供给？有些人买不起房子，并不因为限购限售限贷了，突然就买得起了，关键是有效供给与购买的能力。 

我们有些限制政策，可能反而助长了投资的热情，比如说限价？某个楼盘周边二手房价卖5万/平方米，你给他限制3.5万/平方米，买到就是赚到，对吧？你可以限制新建商品房房价，限制土地价格，可是你没办法限制二手房价格，实际是跟房住不炒的想法背道而驰的，所以调控政策也需要不断完善。

我们现在强调内循环，其实内循环就已经给我们指出了方向，内循环其中有两点非常重要，第一个提升消费，第二个新型城镇化。新型城镇化带动更多人到城市里来就业，安家，带动消费。所以新型城镇化、消费升级提升消费，这肯定是内循环必不可少的两大条件，而这两大条件都和我们房地产市场有关系。

最近有一个热词“双循环”，我感觉原来城市的房地产都是像摊大饼一样往外围走，这就像是一个外循环。我们城市里面其实也算是一个内循环，城乡融合就像双循环。我感觉现在可能几条腿都要走，尤其是刚才说地价不管多高都要去买，不过空间已经有限了，但现在城市里面的空间还是比较大的，这就是城市更新。 

所以我们认为不管是从大的规律上讲，城镇化率到了60%、70%，就该用城市更新，还有国家提出的双循环，都预示着城市更新应该是一个时代的到来。我们城市建设的重心要转，对各位企业家，包括我们学校里面的老师们，都有很多机遇。怎么看待城市更新这个问题？我从5个方面给大家分享一下。

第一就是更新什么？老旧住宅区更新，老旧厂房更新，商业老街需要更新，城市需要更新的区域，是会比较多的。第二是更新的方式。原来就是大拆大建，把一个区域整个拆掉，重新规划设计建一些新房子，在国外称为绅士化的运动，把当地住的一些人通过这种方式给赶走了，换了一批新的有钱的绅士们来，这种方式带来很多社会问题。现在国家改变这种更新方式，提出有机更新，也叫老旧改造。今年两会李克强总理说从今年开始三年更新老旧小区9万个，我们江苏也在大规模做这个事情。更新的方式我觉得一个是拆建有机更新，另一个是资产运作。第三是更新的内容。我们传统更新都是叫穿衣戴帽，外立面做一做，下水道通一通，绿化做一些。其实除了这个以外，现在国家可能更重视社会经济环境的问题，所以更新的内容也越来越丰富。第四是更新的过程。其实比较长，比如策划，设计，改造施工，还有后面运营维护，这个可能跟传统的不一样，能够有造血的功能，更新的过程是很长的。最后一个就是更新这个里面有很多的主体要参与，要有效地吸引社会资本，通过PPP等很多模式来探索。 

房地产是一个产业链，单打独斗是不行的。策划、设计、开发、运营、资金运作是一个全过程，好产品需要项目开发全过程都要有优秀团队的参与。我们东方地产研究院人才济济，各方面领域都有，我认为在新形势下把握发展机遇，大有可为。

我作为学者很看好中国未来经济，中国仍处于发展阶段，房地产的产业延伸空间太大了。我举一个例子，上海新天地是做得最精彩的地方，文明程度最高的地方，细节的处理，空间的处理，材料的运用，人的管理都很到位。上海新天地实质是一个城市更新项目，投资运营企业现在成为知名的投资商，金融企业。精细化、人性化的操作，会带来巨大的社会与经济价值。我觉得接下来最大的利润不是来至于你的资金有多大，投多少钱，而是你对人性化的关注，所以这是一个文明的差别。 

从设计角度怎么去做？我们做建筑师的知道，营造一个宜居舒适的场景，户型要求做到极致，空间向外延伸，中国人对空间是非常在意的。但是在房地产快速发展的周期，建筑设计师往往关注快销品，而忽略了精细化人性化的设计，留下许多遗憾。我们现在比过去忙的多，为什么？过去建筑设计师找项目，现在项目找好的有文化修养文化底蕴的建筑设计师。

我从媒体角度来说，十几年来我们地产媒体基本没有说错话，为什么？大家经常看一些媒体的地产信息，基调基本上没有变。比如说这么多年大家能感受到的“买到就是赚到”这样的观点，或者说比来比去还是买房子划算，这么几年来看好像没有说错。但是我觉得现在来看，将来媒体信息的传播和群众的定位可能会发生变化，因为现在市场大环境已经在发生变化了，媒体的观点肯定必须要转。

我们在和开发企业的交流过程中，也谈到市场将来转变之后，舆论的宣传也可能要变，因为以前炒房子也没炒错，媒体炒作也没有错，看上去都没有错，但是现在已经开始出现吵架了，我们讲所谓的三炒：炒作、炒房、吵架，为什么吵架？因为市场已经发生变化，大家现在都很清楚，房地产利润空间越来越小，甚至亏本了。所以我觉得整个市场已经在发生变化，开发企业的观点和理念也在发生变化。

目前房地产市场正处于转型和变化期，现在这个趋势会变得越来越科学严谨，像以前那种高速发展可能比较难，我们在跟买房人交流的过程里面，看上去有很多买房人很有钱，但大部分是没有钱的。好多交付几年的小区，晚上亮灯率都不足50%。从很多方面来看，入住率这么低，大家还是在抢房，这里面可能还有好多投资炒房者。