导 读

欢迎业界朋友和我们研究院合作发展联盟加强联系，您如有好的观点请给我院自媒体平台投稿，您如有好的项目提供给我们，我们将组织专家参与项目的深入研究，挖掘提升、宣传推广。

我是上海鼎世集团的董事长，我们最早是咨询和规划设计，现在有基金和不动产投资，商业运营，旅游产业等。我们集团现在发展的主要方向是投资长三角，业务和服务是全国。研究院第一届理事会走过了三年多，我觉得只是刚刚起步。今天理事会成功换届，选举我担任副院长职务，我更应该尽职把工作做好。我们正好赶上新的发展周期，希望我们能够同心同德，互相支持，合作项目，共同发展。 

过去的十年，我们是以设计专业为主，受制于开发商，开发商需要高周转，对设计及项目品质要求不高。未来十年应该是“品质为王”的年代，我们认为好品质的设计应该更能得到业主的追捧。我们从2018年开始布局房地产经营管理方面，过去像我们这样偏轻资产的企业，在银行体系里面是不会给你融资的，但是今年我们集团融资就很容易，中国大多数公司融资的额度是以资产为标准，就是你一定要有房子有资产，银行才能给你放贷。但是在欧美这样的国家，银行是看你的经营管理能力以及你企业的资信。 

我认为内循环这个布局起源于2018年的上海进出口博览会。因受疫情影响，现在我们没法出国去购买商品，但是可以进来，就是把国外的一些商品，通过上海临港、浦东免税商品店等国内进口渠道就能买到。我想说的是整个商业逻辑和模式在发生深刻的变化。比如说原来做房产销售就是中介，地推就可以了。但现在有自媒体，直播等等，所以你会发现新零售渠道已经打开，这里面会产生巨大的机会，通过互联网方式反映到商家和产品，所以你去库存也好，你产品创新也好，你会迅速的迭代和更新，在这个过程中，如果抓住了这里面的规律和逻辑，未来一定会有更多的商机。

我们前一段成立了“华金集团”，我们集团可以从住宅地产、工业地产、商业地产，还有智慧小区，智慧商城等几个板块给大家赋能。 

商业地产特别是各种各样的专业市场，以前仅仅是提供商品摆放的物理空间，收租子，收管理费就结束了。我们集团从2015年就开始研究智慧商城，有两大部分：一个是对内部分，以前也有常规的ERP，收租金、出租率、资产表格等。现在升级以后，进入商城的流量数据分析管理，什么人走到哪个地方，我们把它叫做“跳出率”。顾客进入商户店10秒钟5秒钟就走了，说明这个商户店的布局，服务态度可能有问题。现在全程挖发内部网卡，就跟智能车间一样的几平方公里都是内网，把进来的人群分析可以做得很透，这样对我们商场的运营，每个铺位的运营，租金高与低之间的关系都可以跳出来，通过感知设备很容易把诚信商家筛选出来，整个商场里面优秀商户的评比都可以通过大数据。对外部怎么整合？对外部分也是赋能，原来来商城的采购商什么时候在哪里你是无法跟踪的，现在采购商的数据都是可以通过后端进行细分。现在还可以用抖音打通，微信打通、小程序打通、APP打通，通过数据点对点的推送，给你精准分析，精准营销。

我刚刚讲的是商业地产，另外一个是工业地产，我是江苏浙江商会执行会长，浙江的工业园区已经做到3.0了，其实工业地产和商业地产还是需要突出更新。工业地产微笑曲线的端口是设计端，像我们现在跟武汉、深圳、广州、上海、浙江、江苏等地的设计院联合起来了，一个企业要模具，核心产品重新设计，你就可以交给我们园区的管理平台，把标的扔上去，20万还是200万，你扔出去就有人会把你设计好，你回收就行了。还有一个是销售端，我想取得销售端现在用互联网平台共享，这个已经是非常成熟的商城模式。微笑曲线还有中间这一段是生产供应链，园区100家200家企业，比如说采购电线条，大家加起来1000吨直接去厂家定制，F2F，效能效率就非常高，而且可以拿到最低价。整个园区还包括服务这一块，比如说会议室、食堂等引入共享经济。

我们能为研究院做什么事？我负责牵头研究院互联网专委会，可以为商业地产、工业地产、商场转型升级提供运营系统服务。我自己也是商业地产的开发商，已经开发了几百万平方米了，我们研发的智慧商城这套系统就是自己用的，运用我们的程序跟一般合作还不一样，有的项目找了一个软件公司开发以后停在那里，3年5年以后这个项目到期就淘汰了。我们跟手机一样的，后台数据是不断更新的，我们更新了你那边也更新了。

首先对于我们今天举办的东方地产研究院第一届理事会换届会议取得圆满成功表示祝贺！我非常荣幸担任副院长，我感到莫大的荣誉，同时更感到肩负着一份职责。 

我们从2006年开始涉及房地产开发，一直在把探索宜居社区，让业主享受绿色健康舒适的生活环境，作为我们项目的定位目标。通过跟郭院长的相处沟通交流，帮我们把这种想法梳理的更清晰。今年元月12日我们在东南大学召开地产峰会，举行了“建筑科技宜居生态社区合作运营共同体”的启动仪式，确定了下一步推广和发展的定位。我们刚开完会，在春节期间新冠疫情来袭，对社会的正常运行造成严重影响，对我们居住的环境提出更高要求。将来我们社会环境，生态环境，居住环境，以及我们人的素质，生活的习惯，应该往哪个方面去发展去提升？

我认为：我们东方地产研究院倡导推广的绿色生态宜居社区，是提升人们生活居住环境的方向。我们今天讨论的主题就是要融合开发运营建筑科技宜居生态社区，我们要从地产开发产业链生态融合，进入我们的合作伙伴融合，还要与周边方方面面的社会关系融合。这就得对我们的合作伙伴有一定的要求，我们价值观要一致，我们有共同的出发点，在今后的合作中，我首先要以身作则，担当起这份责任。 

我们企业研发的“恒温恒湿恒氧”生态宜居系统，目前与我们洽谈合作或即将实施的项目已近百万平方米。我们计划先从一个点做起，再做一个线，然后再扩大成一个面，逐渐去影响我们的社会，体现我们的价值。

我们今天谈论的话题是如何更好的融合发展，我认为我们要顺势而为，找到融合的切入点，聚焦项目，尽快落地，同时也得做好标准，像郑淑全理事长所讲的，一定要找到标准，找到规范，遵照标准把它做好，更好的实现我们所想要的这种结果。

很感谢大家给我这个机会，新冠疫情从年初爆发至今仍在全球蔓延，我目前既做房地产项目，又做大健康产业。大健康怎么给房地产业赋能？我怎么给研究院的合作伙伴赋能？怎么给我们的家人赋能？这是需要我在今后的工作中深入思考与践行的问题。 

我简单的把自己所理解的房地产关联企业怎么融合发展，谈谈自己的观点，我怎么和院里面的同事们一起合作，我能给大家带来什么？ 我作为研究院的执行秘书长，还是大健康板块的牵头人，应该有一个落地亮点，大健康怎么与房地产结合赋能，我认为大健康板块和房地产需要有机结合，做到有高度、有深度、有广度。 

房地产怎么跟大健康融合？紧抓国家现在的政策，如果你拿地做房地产，大健康可以做背书，你可用我们中国健康产业联盟的名义帮你拿价格较优惠的土地，同时我们可以导入康养服务产业。

我怎么为各位赋能加持？我们所有在座的朋友可能都面临着亚健康、慢性病调理调控的需要，我们可以为各位及你的家人、朋友、员工做健康方面的指导，咨询，健康管理，健康档案建立，为大家的健康保驾护航。

我们容客集团是做房地产的产业链，最主要的入口在哪儿？实际上是我们的数据入口。我们最早是做二手房营销起家的，现在大家是否注意这样一种现象，就是房地产的整个营销板块基本是半残废的，为什么？过去说房价都是中介炒高的，现在卖房基本都是中介，差不多是一统天下，就是所谓的“渠道为王”，只要能把房子卖出去，可以采用各种强销手段。包括房企、营销团队往往会把前期的“策划”那么一点点情怀都放弃掉。我觉得房地产营销正在进入一个新的阶段，虽然渠道的作用是不可或缺的，互联网销售的作用是不可或缺的，但是现在很多项目做出来是没有感觉的，开发商有房子，拿给渠道卖就可以了，这是专业精神吗？我认为绝对不能放弃整个项目前侧的品质与文化“策划”的这种感觉。 

再一个咱讲的是融合，新技术，新方式，新方法和房地产怎么融合？实际上现在不缺房子，是缺好房子，什么是好房子？大家讲了很多的定义，但是把好的东西放在房子里面，不管是绿色住宅，第4代住宅，恒温恒湿恒氧也好，实际上这里边的技术发展与运用仍然面临着很多问题，现在我们国家好象没有这方面的标准，但是到底做到什么程度算是合格，后期的维护怎么办？物业管理公司应该承担什么样的责任？这些东西都不明确。住户对房地产的需求在提高，建造高品质房子一定是一个发展方向。 

我觉得我院应该充分发挥智库平台的作用，整合资源，努力推进高品质住宅，助力我们未来的社区往这个方向去发展，让老百姓住上更好的房子。