郭井立

江苏东方地产研究院院长

中国房地产业协会产学研用分会副秘书长

中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。会议总结2020年经济工作，分析当前经济形势，部署2021年经济工作。会议认为，今年是新中国历史上极不平凡的一年。面对严峻复杂的国际形势、艰巨繁重的国内改革发展稳定任务特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，我们保持战略定力，准确判断形势，精心谋划部署，果断采取行动，付出艰苦努力，交出了一份人民满意、世界瞩目、可以载入史册的答卷。会议公告特别强调：“今年是新中国历史上极不平凡的一年”，“交出了一份人民满意、世界瞩目、可以载入史册的答卷”等关键词。

会议要求，构建新发展格局明年要迈好第一步，见到新气象。加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。我们认为“新发展格局”将会成为引领我国“十四五发展”的重要战略。

中央经济工作会议提出2021年要抓好的重要任务，把“解决好大城市住房突出问题”列为明年八项重点工作之内，共用219个字定调明年房地产市场：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

这次高层会议关于明年房地产市场政策走向的描述，是近几年笔墨最浓重的，容量很大，方向明确，措施具体，主要涵盖以下五大方面的内容：1、解决好大城市住房突出问题。2、坚持房住不炒的定位。3、促进房地产市场平稳健康发展。4、高度重视保障性租赁住房建设。5、整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

中央经济工作会议特别提出“解决好大城市住房问题”，可见这个问题的重要意义。

首先我们给大城市下个定义：

大城市指经济较为发达，人口较为集中的政治、经济、文化中心城市。2014年11月，中国国务院印发了《关于调整城市规模划分标准的通知》，明确了新的城市规模划分标准：

城区人口超过1000万为超大城市：北京、上海、重庆、天津、深圳、广州。

城区人口达到500万-1000万的城市为特大城市：武汉、成都、南京、佛山、东莞、西安、沈阳、杭州、苏州、汕头、哈尔滨和香港等。

城区人口达到300万-500万的城市为I类大城市：长沙、常州、郑州、昆明、兰州、哈尔滨、长春、合肥、济南、大连、厦门、福州等。

城区人口达到100万-200万的城市为II类大城市：贵阳、乌鲁木齐、石家庄、南昌、珠海、无锡、扬州、南通、兰州、包头、洛阳、温州、呼和浩特、唐山、淮安、银川等。

这类大城市大部分也就是我们所说的一、二线城市。近几年，我国房地产市场高歌猛进，一二线城市特别是热点城市房价大幅上涨，而三四线城市房价涨幅缓慢，特别是今年，有些城市商品房价量依然在高位盘整甚至上行，有些城市商品房价量已经进入到下行通道。

目前我国城镇化率约61%，仍在高速发展之中。我国新型城镇化发展是今后较长时期内的重要国策，国家在大力发展城市群、都市圈，产业高度集中，人才快速集聚，同时高铁时代的来临，便捷的交通网络把越来越多的小城市包裹进了城市群中，大城市对于小城市的虹吸效应越来越强。对于这些大城市来说，由于人口源源不断的流入，而土地供给量又有限，住房购买力较强，房价必然就会上涨，所以大城市的房价越来越贵的，肯定会有越来越多的人买不起房。

这次会议没有把房地产调控作为重要问题，而是把解决大城市的住房作为突出问题，抓住了我国房地产市场的本质问题，非常精准。我国地大物博，城市、区域之间的差别很大，一刀切解决不了全国住房问题。我国房地产市场，有的城市需要出台政策调控市场，有的城市需要出台政策去库存，解决大城市的住房问题，可以起到“促进房地产市场平稳健康发展”的稳定器作用。

如何“解决大城市的住房问题”？

中央经济工作会议提出明确要求：

1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚决打击投机炒房的行为，保持房地产市场健康稳定发展。

2、坚持因地制宜、多策并举的政策，房地产市场各地可以根据实际情况制定相应的政策。据初步统计，今年我国各主要城市出台的房地产调控政策多达460多个。

3、高度重视保障性租赁住房建设，解决买不起房的群体住宅需求，并提出具体措施：（1）加快完善长租房政策；（2）逐步落实租售同权，使租购住房在享受公共服务上具有同等权利；（3）规范发展长租房市场；（4）土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划；（5）探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用；（6）要降低租赁住房税费负担。

4、整顿租赁市场秩序，规范市场行为。明年将会制定系列规范房地产租赁交易市场的政策，严厉打击哄抬房价，投机炒房的行为。

中央经济工作会议制定的2021年房地产市场发展目标很清晰。就是要解决大城市的住房问题，大力发展保障性租赁住房建设，加大住房多元供给，满足刚需与改善性需求，促进房地产市场平稳健康发展。我们期待中央政策能够贯彻落实，大城市的房子不是每个人都买的起，买不起房子的人可租房，真正实现“居者有其屋”。

近几年中央经济工作会议对房地产市场表述要点：

2015年：化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格，取消过时的限制性措施。

2016年：要坚持分类调控，因城施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。促进房地产市场平稳健康发展，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年：加快建立多主体供给供应，多渠道保障，租售并举的住房制度。要发展住房租赁市场，特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权利。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

2018年：要构建房地产市场健康发展长效机制。坚持房地产是用来住的，不是用来炒的。因城施策，分类指导，夯实城市政府主体的责任。完善住房市场体系和住房保障体系。

2019年：要加大城市困难群众住房保障，加强城市更新和存量住房提升改造，做好城市老旧小区改造。大力发展租赁住房。全面落实因城施策，稳地价，稳房价，稳预期的长效管理调控机制。促进房地产市场平稳健康发展。

2020年：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。