郭井立
民盟江苏省委社会工作委员会副主任
中策企划机构首席运营策划专家
江苏东方地产研究院院长
自7月20号南京禄口机场发现保洁人员感染德尔塔（Delta）新冠病毒变异毒株后，引发本轮疫情，短短数天传播链便蔓延至全国多个省市。据国家卫健委8月16日通报：7月20日至今，江苏省累计报告本土确诊病例802例。为了阻击德尔塔，部分地区实行临时防疫防控措施，影响了人员的正常流动。去年春节前后新冠疫情在武汉爆发，党中央、国务院采取果断决策，全面封城，商场停业，房地产项目售楼部关闭，商品房销售停滞，突发的疫情改变了人们的日常生活。郭院长，您在去年2月份接受了专访，发表文章、视频直播，阐述您研究分析新冠疫情将会给房地产市场带来什么影响的最新观点，并正确预测了我国房地产市场的发展走势。您当时发表的观点先后被中新社、新华网、澎湃新闻、搜狐、腾讯等国内主流媒体转载或引用。实践证明了您当时的分析，正确预测了2020年我国房地产市场运行的轨迹。今天，请您再为我们分析本次德尔塔变异毒株传播蔓延会给房地产市场带来什么影响？我们征集了网友提出的六个问题，请您解答。第一个问题：当前房地产市场调控政策会放松还是会收紧？郭井立：2020年元月新冠疫情从武汉爆发，迅速蔓延，党中央、国务院采取果断措施，领导全国人民打一场抗击疫情的阵地战，阻击战！当时正值春节假期，全国实行封城， 2月份全国房地产项目的售楼部全部关闭，商品房销售几乎停摆，因此给房地产市场带来巨大影响。为了抗击新冠疫情给经济造成的冲击，全国各地加快出台房地产纾困救市政策，为快速刺激市场复苏确实起到很好的促进作用。我国房地产市场从当年3月份开始起动，4月份回升，5月份就进入了复苏状态，随后楼市一路高涨，自去年年底我国房地产市场再创量价新高。2021年上半年我国商品房销售面积为8.86亿平方米，同比增长27.7%。2021年上半年我国商品房销售金额为9.29万亿元，同比增长38.9%。2021年是我国房地产市场宏观调控的大年，据不完全统计，今年以来中央及各地政府先后出台了360多个政策来调控楼市，特别是今年7月份韩正副总理的讲话、国务院八部门的通知等，出台的相关政策不仅是为了解决房地产市场眼前存在的问题，更重要的是为房地产建立长效机制，保持房地产市场平稳健康发展。7月份虽然出现德尔塔变异毒株疫情蔓延，各地政府非但没有减少出台楼市调控政策，而是继续运用土地、金融、行政、财税等系列手段，形成合力，出台政策，调控房地产市场，中央已经明确强调“不把房地产作为刺激经济的手段”。7月23日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，《通知》提出，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，加大房地产市场秩序整治力度。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转，违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，各部门齐抓共管工作格局逐步形成。近期出台的楼市调控政策主要是在“补短板”，逐步从立法层面建立房地产市场的长效机制，使得房地产市场能够真正的在法律的框架下长期平稳健康发展。据权威机构统计：今年7月全国楼市成交出现整体下滑，一线城市环比领跌，二三线城市更是同环比双降。热点城市发布相关调控40余次，“组合拳”越打越完善，“工具箱”越来越丰富，政策效果进一步显现，房地产市场显著降温。我们认为：房地产市场虽然受到调控政策的影响，虽然受本轮德尔塔变异毒株疫情影响，房地产市场局部地区形成销量下行，甚至带来一些阵痛，但是中央及各地政府不会再出台所谓的救市政策来刺激房地产市场。第二个问题：今后房地产市场是继续上行还是加速下行？郭井立：我国房地产市场经历二十多年的发展，虽有波动，但一直处于上升趋势。2020年虽然遭遇新冠疫情打击，全国房地产销售价格和销售量仍然创了历史新高。今年上半年房地产市场走势还是比较乐观，而且比去年同期仍然有较大增长。但是我们注意到从7月份开始，房地产市场出现了下行疲软的态势，下半年将会逐步平稳，从全年来看，今年全国商品房总体销量还是会维持在高位。但是住宅二级市场的影响就比较大了，部分城市出台了二手房指导价，二手房的贷款也从紧从严，从7月份开始全国二手房成交量形成快速下滑的态势，今后也不容乐观。我们知道二手房交易是解决存量房的流通渠道，二手房流通量下降，自然会波及到新房市场。据我院智库中心研究分析：今年我国房地产市场下半年将会在平稳中逐步下行，今后全国商品房销售量将从近年的波峰逐年下降。第三个问题：中小房地产企业是加速扩张还是适时退出？郭井立：房地产市场的变化，自然会影响到房地产企业的运营与发展。目前我国头部房地产企业资产负债率普遍较高，头部房企继续快速扩张已经受到很大的制约，以后中小房企的发展也会更加艰难，特别需要谨慎从事。我们认为房地产中小企业的生存发展之道，需要打通房地产开发运行流程的生态系统，进行全产业链关联企业的整合，通过关联合作企业联合运作来提高综合运营能力，降低风险。同时中小企业要找准投资开发项目的定位，只有找准定位，中小企业的发展才能够持续。传统的住宅地产市场已经基本饱和，中小房企开发需要选择好区域，好项目，好地块，更加需要有敏锐的眼光，超强的整合运作能力，这里特别强调是“整合运作能力”！第四个问题：今后房企是以开发传统住宅项目为主，还是开发多元化、高品质的新兴地产？郭井立：房地产市场的刚性需求已经基本得到满足，如果我们还是只开发传统房地产项目，这个市场的份额会越来越小，风险当然也会越来越大。我们认为房地产市场未来的主导是新兴地产。何谓“新兴地产”？是指把新理论、新科技、新人文、新品质、新工艺、新材料等元素融入住宅地产，商业地产，文旅地产，康养地产，产城地产等系列地产项目之中，延伸发展而形成的新兴地产项目。传统地产转型升级为“新兴地产”，以提升产品的品质，满足供给侧需求。我们认为：未来高品质的康养、文旅、住宅等地产项目，具有广阔的市场需求，传统地产必定会被市场所淘汰，引领房地产市场高品质发展的新兴地产必将会成为主导趋势！我院经过长达五年的研究，形成了新兴地产的系列运营模型，目前己有大量的项目融入了业态丰富的新兴地产元素，在品质大幅提升的同时，融入文化元素，科技元素，智能化元素，数字化元素等，同时提升房地产项目开发的经济价值。郭井立：我们首先要研究房价的组成部分，商品房的成本主要由土地、建安、人工、财务、营销、管理、规费、税收等八个大项构成。从目前房价构成的要素分析，房价的成本都是刚性的，每一项都找不到下降的理由，而且仍在不断上涨。房地产市场土地的成本一般占总成本的40%以上，如果土地价格下跌，房价就会下跌，我国大部分地区的土地价格都是一直处于上涨趋势，虽然房企通过市场招拍挂获得土地的开发权，但是土地是由政府控制，土地价格下跌的可能性是不大的。从这个逻辑来看，目前的房价虽然比较高，但是构成开发成本的所有要素基本没有下降空间，房价下跌也是比较难的。我们认为：由于国家严厉的宏观调控政策，房价继续快速上涨是不可能了，但是未来的房价仍然会在平稳中缓慢上行，政府及房屋的拥有者都不会希望房价大起大落，都希望保持房价的稳定性。据中国人民银行公布的数据显示，我国城市普通百姓的资产60%以上在房产上，房价如果下跌，百姓的资产都会缩水。所以我们相信中国政府是有能力保持房价平稳的。第六个问题：也是大家非常关心的问题，目前我们是出手购房还是观望等待？郭井立：网友提出的这个问题很有挑战性，仅谈谈个人观点，供大家参考。首先我们需要分析购房对象是谁？购房有下列几种动机：刚需购房、改善性购房、投资性购房、炒房者购房。我分别为这几类购房者进行分析并提出建议。刚需购房：只要你是刚需购房，我认为不管在什么时候，在什么区域，只要你自己能够承受，你就可以下手购买。如何选择满意的好房子，需要从六个方面去研究：区域地段、房屋品质、周边配套、经济承受能力、物业服务、开发商品牌信誉。部分网友住房虽有刚性需求，但因房价较高没有购买能力，还是可以选择租房。国家特别提出“加大保障性住房供应”的政策，公租房、廉租房的市场供应就是针对暂时买不起房的新市民，今后保障性住房的供应量会越来越大，国家明确要求城市房地产开发，保障性住房要达到一定比例。改善性购房：该类客户主要的是为提升居住品质，购买高品质居住区，或者购置旅游景区休闲度假类的房子，这部分客群一般具有较强的消费能力。也有部分购房者会卖掉原有品质较差的老旧住房，对于这部分购房者，如果你有满意的高品质房子随时都可以购买。投资性购房：首先我们要把投资购房需求和炒房者区分开来，投资性需求是指购买房子以后，通过租赁等形式长期获得回报。炒房者主要是期待房价快速上涨后将房子卖掉，从中获利，两者的性质是截然不同的。目前人们选择可以投资的产品很难，且投资风险很大，房地产投资仍然是个比较好的投资方向。怎么能够投资一个物业不断升值，又便于出租，是需要有专业眼光的。如因炒房的目的去买房，炒房者就要小心了，“房住不炒”的定位已经成为国策，是不会改变的。随着政策不断的完善，对于持有多套房，特别是炒房的打击力度一定会越来越大，投机炒房者想挣钱，弄不好就会去被套进去。楼市风云变幻莫测！我国房地产市场已经走过了二十多年，一路跌宕起伏，一路高歌猛进。聆听了郭院长的分析，使我们认识到今后房地产市场将会在高位波动逐步下行，希望各位关心房地产的同道中人能够把握趋势，找准方向，在激烈波动的市场环境下立足潮头，再创佳绩。
疫情无情人间有爱！期望各位朋友多多保重，山川异域，风月同天，守望相助，一路平安！
