郭井立/文

中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、江苏东方地产研究院院长

十四届全国人大二次会议3月5日上午在北京人民大会堂隆重开幕，国务院总理李强向大会作政府工作报告。政府工作报告中关于房地产的表述：“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。在总理报告中仅用84个字，阐述了2024年房地产市场四个方面的重要任务。

一是“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”。我国房地产市场经历了20多年的持续高速发展，呈现出“量价齐升”的总趋势。从2022年开始，商品房销售量、销售价均大幅下跌，各级政府为了扭转快速下行的房地产市场，先后出台了大量的维稳救市政策，但是仍然没能阻挡下行趋势，这是为什么呢？我们认为主要原因是，购房人群的底层逻辑发生了改变：1、供需关系发生了改变，特别是供应量大，而需求量下降。2、三年疫情导致经济下行，老百姓收入下降，购买力不足。3、房地产开发企业高周转、高杠杆、高负债模式，通过高额举债扩张地产项目，在房地产市场调控下行的背景下，这些高负债房企面临资金链断裂，形成很多烂尾楼盘。4、我国城镇化率已达到66.4％，从高速发展增长周期进入了中低速发展增长周期，老龄化、少子化时代来临，城市人口增幅下降。5、房价快速上涨，与普通老百姓的收入比不相适应，导致低收入群体无力购买商品房。

李强总理在政府工作报告中提出“加快构建房地产发展新模式”，强调要以“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化”为基础，我国城镇化率、房地产市场供需关系、住房需求的底层逻辑均发生根本改变，构建房地产新发展模式必须适应基础环境的变化。

二是“加大保障性住房建设和供给”。遵循我国住房市场的现状、规律及发展趋势, 发展多层次住房市场，促进住房市场和住房保障健康持续协调发展。住房制度改革须在“共同富裕”的目标下，将经济手段与行政手段相结合，对住房资源配置、供求总量与结构进行多维度精准有效规划。我国保障性住房分为经济适用住房、安置房、公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等，需要建立一套规范科学可行的保障性住房制度与供给体系。

三是“完善商品房相关基础性制度”。商品房相关基础性制度建设是一项系统工程，要从供给、需求、制度、融资、监管等多个层面综合考虑，形成完整清晰的制度体系。要做好顶层设计，从制度建立着力，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，为我国房地产业持续平稳健康发展制定出规范的政策。2024年2月21日，住房城乡建设部发布“关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知”。按照通知要求科学编制2024年、2025年《住房发展年度计划》，提前谋划2026年-2030年住房发展规划。各地结合房地产市场实际情况，统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况，结合存量住房和存量土地等潜在供应情况，编制住房发展规划，实现以人定房、以房定地，以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，引领房地产业可持续发展。

四是“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。李强总理在今年的政府工作报告中首次提到“多样化改善性住房需求”，增加了“多样化”的表述。我国经济已转向高质量发展阶段，房地产高品质发展，既是推动经济社会发展的需要，也是房地产业适应新变化的需要，更是满足人民群众对美好生活日益增长的需求。房地产市场快速转型升级，营造高品质改善性住房进入多元领域，融合居住、消费、颐养、度假、文旅等功能。随着我国房地产业内在动力的变化，供给侧必将会催生出住房变革新物种！