郭井立/文

中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、江苏东方地产研究院院长

2024年5月17日是中国房地产市场在经历了20多年波澜壮阔、跌宕起伏的发展中，特别是经历了近三年的快速调整下行的关键时刻最值得浓墨重彩的一天！国家高层领导及有关部委同时发声，组合拳最多、信息量最大、力度最强、措施最实，充分表明了中央高层拯救楼市的决心。

17日上午国务院副总理何立峰出席“全国切实做好保交房工作”视频会议。中午央行宣布多项新政。下午国务院召开做好保交房工作配套政策例行吹风会，来自住建部、自然资源部、央行、金监总局的多位负责人表态，要打好商品住房项目保交房攻坚战。

本人近几年为了应对房地产市场出现的大变局，先后向各级政府建言献策，提出了十多项专题建议，得到了有关部门的反馈与认同。同时先后撰写文章，参加行业协会、房企、院校组织的峰会论坛，阐述楼市变局与对策，帮助房地产管理领导与从业人员看清楼市变局，阐述未来发展之路与对策。我认为5.17出台的楼市新政，真正落到实处仍需各方共同努力，期待我国房地产市场走过风雨路，迎来新辉煌！

5月17日国家高层发布的一系列楼市新政，主要是针对我国房地产市场当前存在的一系列重大问题以及采取的对策与措施，我们经过学习梳理分析如下，供各位参考：

NO.1

1、建立健全城市房地产融资协调机制，以城市为主体、以项目为中心，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

2、融资协调机制是由城市政府主要负责同志任组长，分管城建住房和金融的副市长为副组长，相关部门及金融机构为成员单位，组建工作专班，开展集中办公。

3、“白名单”由房地产项目公司自愿申报，所在城市的区县预审并提出名单。城市协调机制组织甄别审查，城市协调机制要负责优化预售资金监管流程，合理确认预售监管资金的额度。同时，要压实房地产企业和房地产项目公司的责任。截至到5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

NO.2

1、国务院副总理何立峰提出“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”的新提法，要求继续坚持因城施策，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

2、住房和城乡建设部副部长董建国指出：打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。按照市场化、法治化原则，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付，切实保障购房人合法权益。

3、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”,商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。

4、做好保交房工作，要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。保交房攻坚战的工作方案，主要通过摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制等措施，打好城市商品住房项目保交房攻坚战。

NO.3

1、按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

2、保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

3、所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

4、城市政府选定地方国有企业作为收购主体，以市场化的方式运作。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。

5、这项政策是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式实现多重目标。一是加快存量商品房去库存。二是加快保障性住房供给。三是助力保交楼和“白名单”机制。

NO.4

1、保持房地产融资稳中有升。继续落实好“金融16条”，稳定房地产资金投放。一方面支持存量融资合理展期，另一方面，积极做好房地产新增信贷投放。

2、一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求，对不同所有制房企和房地产项目一视同仁，按照市场化、法治化原则，合理评估，积极予以支持。

3、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。

4、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限，实现房贷利率市场化。

5、下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。

NO.5

1、妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

2、支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍，合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好地适应市场需求。

3、促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。

4、支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序，办理规划和供地手续，更好地提供便利化服务。

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